금융·재테크
🏠 1주택 양도소득세 계산기
1세대 1주택 양도세를 2026년 국세청 기준으로 단계별로 추정합니다. 12억 비과세·고가주택 안분, 장기보유특별공제(최대 80%), 단기 중과세율까지 한 번에 계산합니다.
본 계산은 추정치입니다
- 실제 세액·금융 결과는 개인 상황·금융기관 정책·세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
- 정확한 정보는 국세청·홈택스·해당 금융기관 또는 세무·재무 전문가를 통해 확인하세요.
- 본 계산기는 1세대 1주택 양도소득세를 2026년 국세청 기준으로 추정한 참고용 결과입니다. 비과세 요건 충족·고가주택 안분·장기보유특별공제 적용은 취득 시점 조정대상지역 지정, 세대·거주 요건, 부수토지·겸용주택·일시적 2주택 등 개별 사정에 따라 달라지며, 본 도구는 그 적용 가능 여부를 판정·확정하지 않습니다(특히 비과세는 안내일 뿐 확정 아님). 다주택 중과·분양권·조합원입주권의 특수 케이스는 단순화되어 있습니다. 정확한 세액과 비과세 판정은 관할 세무서·세무사 또는 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
취득세·법무비·중개수수료·발코니 확장 등 자본적지출이 경비로 인정됩니다. 도배·장판 등 수익적지출은 제외.
보유기간 만 10년 0개월 (취득일·양도일로 자동 산출 · 달력 만 연수 기준)
실제 거주한 기간. 보유·거주 각각 공제율이 더해져 최대 80%(보유10년+거주10년)까지 공제됩니다.
분양권은 1세대1주택 비과세·장기보유특별공제가 적용되지 않고 단기 중과세율 위주로 과세됩니다.
총 납부세액 (양도세 + 지방소득세)
1,501,500원
| 전체 양도차익 (양도가액 − 취득가액 − 필요경비) | 500,000,000원 |
| ┗ 과세대상 양도차익 (12억 초과분 안분) | 100,000,000원 |
| 장기보유특별공제 (표2 · 80%) | −80,000,000원 |
| 양도소득금액 | 20,000,000원 |
| 기본공제 (연 2,500,000원) | −2,500,000원 |
| 과세표준 | 17,500,000원 |
| 적용세율 | 15% (한계세율) |
| 산출세액 (양도소득세) | 1,365,000원 |
| 지방소득세 (10%) | 136,500원 |
| 총 납부세액 | 1,501,500원 |
장기보유특별공제 공제율표 보기
| 보유 / 거주 기간 | 표1 (일반) | 표2 (1세대1주택, 보유+거주) |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 보유 12% + 거주 12% |
| 5년 | 10% | 보유 20% + 거주 20% |
| 10년 이상 | 20% | 보유 40% + 거주 40% = 80% |
| 15년 이상 | 30% (한도) | 80% (한도) |
표2는 보유분(연 4%, 최대 40%)과 거주분(연 4%, 최대 40%)을 합산하며 합계 한도 80%입니다. 거주 2~3년은 8% 특례.
1세대 1주택 양도세, 언제 비과세되나
1세대가 국내에 주택 1채만 보유하고 그 주택을 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도소득세가 비과세됩니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 2년에 더해 거주 2년까지 채워야 하고, 비조정지역이면 거주요건 없이 보유 2년만으로 됩니다.
비과세는 양도가액 12억원 이하까지만 전액 적용됩니다. 12억을 넘는 고가주택은 비과세가 아니라 초과분만 과세하므로, 같은 1주택이라도 12억 경계에서 세 부담이 갈립니다.
12억 초과 고가주택 — 안분 산식
양도가액이 12억을 넘으면 전체 양도차익 중 12억 초과분 비율만 과세대상이 됩니다. 산식은 다음과 같습니다.
예로 15억에 팔아 차익이 5억이면, 과세대상 = 5억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 5억 × 0.2 = 1억원입니다. 나머지 4억은 비과세입니다. 이 1억에 다시 장기보유특별공제와 기본공제를 적용해 세액을 구합니다.
장기보유특별공제 — 표1 vs 표2
오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 공제합니다. 일반 부동산·다주택은 표1(연 2%, 최대 30%), 1세대 1주택은 표2로 보유분과 거주분을 각각 따져 합산하며 최대 80%까지 공제합니다.
| 기간 | 표1 (일반·다주택) | 표2 보유분 | 표2 거주분 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 10년 이상 | 20% | 40% (한도) | 40% (한도) |
| 15년 이상 | 30% (한도) | 40% | 40% |
표2는 보유분(최대 40%)과 거주분(최대 40%)을 더해 합계 80%가 한도입니다. 거주 2~3년 구간은 8% 특례가 적용됩니다. 거주를 하지 않았다면 표2를 쓸 수 없어 표1(최대 30%)로 떨어집니다.
단기 보유 중과세율과 기본세율
보유기간이 짧으면 세율이 크게 올라갑니다. 주택·조합원입주권을 1년 미만 보유 후 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 적용됩니다. 만 2년 이상 보유해야 아래 6~45% 기본 누진세율로 과세되고 비과세 자격이 생기며, 장기보유특별공제는 보유 3년부터(거주분 특례는 거주 2년부터) 의미가 있습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
기본세율은 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼는 방식입니다. 이 계산기는 양도세 단일 양도 건을 가정하며 다주택 중과·비교과세는 단순화했습니다.
양도세 4단계 따라가기
양도소득세는 다음 4단계로 계산됩니다. 계산기의 세액 분해표가 이 흐름을 그대로 보여줍니다.
② 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
③ 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
④ 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 → + 지방소득세 10%
고가주택이면 ①에서 12억 안분을 먼저 거치고, 단기 보유면 ④에서 70/60% 단일세율이 들어갑니다.
신고·납부 기한과 지방소득세
양도소득세는 양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부해야 합니다. 예로 6월에 잔금을 받으면 8월 말까지 신고합니다. 산출된 양도세의 10%가 지방소득세로 추가되어 함께 납부합니다. 같은 해에 2건 이상 양도하면 확정신고(다음 해 5월)로 합산 정산할 수 있습니다. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙으므로 잔금일 기준으로 일정을 챙기세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 1주택인데 12억 넘으면 양도세 얼마나 나오나요?
양도가액이 12억을 넘는 고가주택은 비과세가 아니라 12억 초과분에 대해서만 과세합니다. 과세대상 양도차익 = 전체 차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액으로 안분합니다. 예로 15억에 팔아 차익 5억이면 과세대상은 5억 × (3억 ÷ 15억) = 1억입니다. 여기에 장기보유특별공제(최대 80%)와 기본공제 250만원을 빼고 기본세율을 적용하므로, 장기 보유·거주한 1주택이면 실제 세액은 크게 줄어듭니다.
Q2. 1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
기본 요건은 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고, 그 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 2년에 더해 거주 2년도 충족해야 합니다(비조정지역은 거주요건 없음). 이 요건을 갖추면 양도가액 12억 이하는 전액 비과세, 12억 초과는 초과분만 과세합니다. 일시적 2주택·상속·동거봉양 등 특례는 별도 판단이 필요합니다.
Q3. 장기보유특별공제 80%는 어떤 조건인가요?
1세대 1주택의 장기보유특별공제(표2)는 보유기간과 거주기간을 각각 연 4%씩(각 최대 40%) 따져 합산합니다. 따라서 보유 10년 + 거주 10년이면 40% + 40% = 80%로 최대치입니다. 거주를 적게 했다면 보유분만 인정되어 공제율이 낮아집니다. 다주택·일반 부동산은 표1(연 2%, 최대 30%)이 적용됩니다.
Q4. 취득세·중개수수료도 경비로 빼주나요?
네. 취득세·등록세, 법무사 비용, 취득·양도 시 중개수수료는 필요경비로 인정됩니다. 또 발코니 확장·새시 교체·난방시설 교체 같은 자본적지출도 경비입니다. 다만 도배·장판·페인트 같은 수익적지출(원상회복·소모성 수선)은 인정되지 않습니다. 경비가 클수록 양도차익이 줄어 세액이 낮아지므로 증빙(세금계산서·계좌이체)을 보관하세요.
Q5. 1년 안에 팔면 양도세율이 얼마인가요?
주택·조합원입주권을 보유 1년 미만에 팔면 단기 중과로 세율 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 적용됩니다. 분양권도 단기 보유 시 중과됩니다. 만 2년 이상 보유해야 6~45% 기본 누진세율과 비과세 자격이 적용되고, 장기보유특별공제는 보유 3년(거주분 특례는 거주 2년)부터 따질 수 있습니다. 단기 매도는 세 부담이 매우 크므로 보유기간 관리가 중요합니다.
Q6. 양도소득 기본공제 250만원은 매년 받나요?
네. 양도소득 기본공제 연 250만원은 사람별로 1년에 한 번 적용됩니다. 같은 해에 여러 건을 양도해도 합쳐서 250만원만 공제되며, 해가 바뀌면 다시 250만원이 적용됩니다. 따라서 양도 시기를 연도별로 나누면 기본공제를 두 번 활용할 수 있습니다. 공제는 양도소득금액(장기보유공제 후)에서 차감해 과세표준을 만듭니다.
Q7. 양도소득세에 지방소득세도 따로 붙나요?
네. 산출된 양도소득세의 10%가 지방소득세로 추가됩니다. 예로 양도소득세가 1,000만원이면 지방소득세 100만원이 더해져 총 1,100만원을 냅니다. 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부하고, 지방소득세는 함께 신고합니다. 이 계산기의 총 납부세액은 양도세와 지방소득세를 합한 금액입니다.
Q8. 거주는 안 하고 보유만 했으면 공제가 어떻게 되나요?
1세대 1주택이라도 거주를 하지 않았다면 장기보유특별공제 표2(최대 80%)가 아니라 표1(연 2%, 최대 30%)이 적용됩니다. 또 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 거주 2년을 못 채우면 비과세 자체가 불가합니다. 즉 거주 여부가 비과세 판정과 공제율 모두에 영향을 줍니다. 이 계산기에서 거주요건 체크를 해제하면 표1 기준으로 다시 계산됩니다.