알아두면 좋은 내용
1세대 1주택 양도세, 언제 비과세되나
1세대가 국내에 주택 1채만 보유하고 그 주택을 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도소득세가 비과세됩니다(소득세법 §89①3호, 시행령 §154). 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 2년에 더해 거주 2년까지 채워야 하고, 비조정지역에서 취득했다면 거주요건 없이 보유 2년만으로 됩니다. 조정대상지역 여부는 파는 시점이 아니라 살 때를 기준으로 보므로, 그 뒤 지정이 풀렸어도 거주요건은 남습니다.
비과세는 양도가액 12억원 이하까지만 전액 적용됩니다. 12억을 넘는 고가주택은 비과세가 아니라 초과분만 과세하므로, 같은 1주택이라도 12억 경계에서 세 부담이 갈립니다. 반대로 요건을 하나라도 못 채우면 양도가액이 12억 이하여도 전체 차익이 과세됩니다.
12억 초과 고가주택 — 안분 산식
양도가액이 12억을 넘으면 전체 양도차익 중 12억 초과분 비율만 과세대상이 됩니다(시행령 §160). 산식은 다음과 같습니다.
예로 15억에 팔아 차익이 5억이면, 과세대상 = 5억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 5억 × 0.2 = 1억원입니다. 나머지 4억은 비과세입니다. 이 1억에 다시 장기보유특별공제와 기본공제를 적용해 세액을 구합니다. 비율은 차익과 관계없이 양도가액만으로 정해지므로, 아래 표로 내 매도가의 과세 비율을 바로 확인할 수 있습니다.
| 양도가액 | 과세되는 차익 비율 | 차익 5억일 때 과세대상 |
|---|---|---|
| 12억원 | 0% (전액 비과세) | — |
| 13억원 | 7.7% | 3,846만원 |
| 15억원 | 20% | 1억원 |
| 20억원 | 40% | 2억원 |
| 30억원 | 60% | 3억원 |
| 50억원 | 76% | 3억 8,000만원 |
자료: 소득세법 시행령 §160① — 계산기 엔진(capitalGainsUtils)에서 생성
장기보유특별공제 — 표1 vs 표2
3년 이상 보유한 주택은 양도차익에서 일정 비율을 공제합니다(소득세법 §95②). 일반 부동산·다주택은 표1(연 2%, 최대 30%), 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택 중 2년 이상 거주한 경우는 표2로 보유분과 거주분을 각각 따져 합산하며 최대 80%까지 공제합니다.
| 기간 | 표1 (일반·다주택) | 표2 보유분 | 표2 거주분 |
|---|---|---|---|
| 2년 | — | — | 8%보유 3년 이상일 때 |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
자료: 소득세법 §95② 표1·표2 — 계산기 엔진에서 생성. 연수는 만 연수(소수점 버림)
표2는 보유분(최대 40%)과 거주분(최대 40%)을 더해 합계 80%가 한도이고, 10년 이상이면 두 칸 모두 한도에 닿습니다. 거주 2~3년 구간의 8%는 보유가 3년 이상일 때만 인정되는 특례입니다. 거주기간이 2년 미만이면 표2를 쓸 수 없어 표1로 떨어집니다. 보유·거주 모두 10년이면 80%이지만, 같은 10년 보유라도 거주가 2년 미만이면 20%로 줄어듭니다. 공제율은 ‘X년 이상 X+1년 미만’ 구간으로 매겨지므로, 보유 9년 11개월은 9년 구간입니다. 계산기도 입력한 연수의 소수점을 버리고 구간을 찾습니다.
단기 보유 중과세율과 기본세율
보유기간이 짧으면 세율이 크게 올라갑니다(소득세법 §104①). 주택·조합원입주권을 1년 미만 보유 후 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%가 적용됩니다. 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상이면 기간과 관계없이 60%입니다. 주택·입주권은 만 2년 이상 보유해야 아래 6~45% 기본 누진세율로 과세되고 비과세 자격이 생기며, 장기보유특별공제는 보유 3년부터(거주분 특례는 거주 2년부터) 의미가 있습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 5,000만원 이하 | 15% | 1,260,000 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 5,760,000 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 15,440,000 |
| 3억원 이하 | 38% | 19,940,000 |
| 5억원 이하 | 40% | 25,940,000 |
| 10억원 이하 | 42% | 35,940,000 |
| 10억원 초과 | 45% | 65,940,000 |
자료: 소득세법 §55①·§104①1호 — lib/krIncomeTax 단일 소스에서 생성
기본세율은 과세표준에 세율을 곱한 뒤 누진공제를 빼는 방식입니다. 이 계산기는 양도 1건을 가정하며 다주택 중과·비교과세는 단순화했습니다.
양도세 4단계 따라가기
양도소득세는 다음 4단계로 계산됩니다. 계산기의 세액 분해표가 이 흐름을 그대로 보여줍니다.
② 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
③ 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
④ 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 → + 지방소득세 10%
고가주택이면 ①에서 12억 안분을 먼저 거치고, 단기 보유면 ④에서 70/60% 단일세율이 들어갑니다. 아래 표는 15억에 팔고 10억에 샀던(차익 5억) 같은 집을 조건만 바꿔 계산기에 넣은 결과입니다.
| 조건 | 과세대상 차익 | 장기보유공제 | 과세표준 | 총 납부세액 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 · 보유 10년 · 거주 10년고가주택 안분 + 표2 80% | 100,000,000 | 80% | 17,500,000 | 1,501,500 |
| 1주택 · 보유 5년 · 거주 5년표2 보유 20% + 거주 20% | 100,000,000 | 40% | 57,500,000 | 8,844,000 |
| 1주택 · 보유 10년 · 거주 없음비조정 취득 — 비과세는 되지만 표1 | 100,000,000 | 20% | 77,500,000 | 14,124,000 |
| 1주택 · 보유 10년 · 거주요건 미충족조정 취득 — 비과세 불가, 전체 차익 과세 | 500,000,000 | 20% | 397,500,000 | 146,366,000 |
| 1주택 · 보유 1년 6개월2년 미만 — 단기 60% | 500,000,000 | — | 497,500,000 | 328,350,000 |
자료: 계산기 엔진(capitalGainsUtils)으로 생성 — 필요경비 0원, 지방소득세 포함
첫 줄을 따라가 보면, 차익 5억 중 과세대상은 1억원이고 표2 80% 공제 뒤 2,000만원, 기본공제를 빼면 과세표준 1,750만원입니다. 15% 구간이라 산출세액 1,365,000원에 지방소득세를 더해 1,501,500원입니다. 같은 집에 살지 않았다면(셋째 줄) 표1 20%만 적용돼 약 1,412만원으로 늘고, 조정대상지역에서 사서 거주요건을 못 채웠다면(넷째 줄) 비과세가 사라져 차익 전체가 과세되며 약 1억 4,637만원이 됩니다. 같은 집, 같은 차익인데 거주 여부 하나로 세액이 약 97배 벌어지는 셈입니다.
보유·거주기간과 필요경비 — 입력 전에 확인할 것
- 취득일·양도일은 원칙적으로 잔금을 치른 날(대금청산일)이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다(소득세법 §98, 시행령 §162). 계약일로 기간을 세면 2년·3년·10년 경계에서 구간이 어긋날 수 있습니다.
- 거주기간은 주민등록등본상 전입일부터 전출일까지로 봅니다(시행령 §154⑥). 실제로 살았어도 전입신고가 늦었다면 그만큼 빠집니다.
- 필요경비로는 취득세, 법무사·중개 수수료, 발코니 확장·새시·보일러 교체 같은 자본적지출이 인정됩니다. 도배·장판처럼 원상회복 성격의 수선비는 빠집니다. 영수증과 계좌이체 내역이 있어야 인정받기 쉽습니다.
- 상속·증여받은 주택은 취득가액이 상속·증여 당시 평가액이고 보유기간 계산도 달라질 수 있어, 이 계산기의 단순 입력으로는 정확하지 않을 수 있습니다.
신고·납부 기한과 지방소득세
양도소득세는 양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부해야 합니다(소득세법 §105). 예로 6월에 잔금을 받으면 8월 말까지 신고합니다. 산출된 양도세의 10%가 지방소득세로 추가되어 함께 납부합니다. 1세대 1주택이라도 12억 초과로 과세분이 생기면 신고해야 하고, 같은 해에 2건 이상 양도했는데 예정신고 때 합산하지 않았다면 다음 해 5월 확정신고로 합산 정산해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙으므로 잔금일 기준으로 일정을 챙기세요.
자주 묻는 질문
1주택인데 12억 넘으면 양도세 얼마나 나오나요?
1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
장기보유특별공제 80%는 어떤 조건인가요?
취득세·중개수수료도 경비로 빼주나요?
1년 안에 팔면 양도세율이 얼마인가요?
양도소득 기본공제 250만원은 매년 받나요?
양도소득세에 지방소득세도 따로 붙나요?
거주는 안 하고 보유만 했으면 공제가 어떻게 되나요?
참고 자료
- 국세청 양도소득세(nts.go.kr)(새 창)nts.go.kr
- 소득세법 §89·§95·§104 (국가법령정보센터)(새 창)law.go.kr
- 소득세법 시행령 §154·§162(새 창)law.go.kr
- 국세청 홈택스(새 창)hometax.go.kr
- 법제처 소득세법(새 창)law.go.kr
- 계산 기준
- 2026년 국세청 양도소득세 기준 · 12억 비과세·장기보유특별공제·단기 중과세율 반영
- 검증
- 소득세 기본세율 구간 계산은 법령·문헌 기준으로 손계산한 기대값 14건을 골든 테스트로 고정해 두고, 코드가 바뀔 때마다 자동으로 대조합니다 (테스트 갱신 2026.09.26).
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