금융·재테크
부동산 수익률 계산기
매매가·임대·대출 레버리지를 반영한 자기자본 수익률. 진짜 남는 돈을 확인.
본 계산은 추정치입니다
- 실제 세액·금융 결과는 개인 상황·금융기관 정책·세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
- 정확한 정보는 국세청·홈택스·해당 금융기관 또는 세무·재무 전문가를 통해 확인하세요.
- 본 계산기는 단순 시뮬레이션이며 투자 권유가 아닙니다.
약 5억원
매도 예상가약 7억원
보유 기간 (개월)예상 세전 수익
+1억 7,385만원
매입 5억원 → 매도 7억원 · 12개월 보유
| 매입가 | 5억원 |
| 취득세 | 500만원 |
| 법무비 (등기비) | 60만원 |
| 매수 중개수수료 | 200만원 |
| 대출 이자 (총) | 1,575만원 |
| 매도 중개수수료 | 280만원 |
| 총 비용 | 2,615만원 |
| 매도가 | 7억원 |
| 매매 차익 | +2억원 |
| 총 비용 | -2,615만원 |
| 세전 순수익 | +1억 7,385만원 |
보수적 (-10%)
6억 3,000만원
+1억 413만원
ROE 66.1%
기준
7억원
+1억 7,385만원
ROE 110.3%
낙관적 (+10%)
7억 7,000만원
+2억 4,357만원
ROE 154.5%
⚠️ 손익분기 매도가
5억 2,615만원
매입가 대비 최소 5.2% 이상 상승해야 모든 거래 비용을 회수할 수 있습니다.
| 대출 사용 | 전액 현금 | |
|---|---|---|
| 자기자본 | 1억 5,760만원 | 5억 760만원 |
| 세전 수익 | +1억 7,385만원 | +1억 8,960만원 |
| 자기자본 수익률 (ROE) | 110.3%×3.0 | 37.4% |
본 계산은 추정치입니다
- 실제 세액·금융 결과는 개인 상황·금융기관 정책·세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
- 정확한 정보는 국세청·홈택스·해당 금융기관 또는 세무·재무 전문가를 통해 확인하세요.
- 본 계산기는 부동산 투자 의사결정을 위한 참고용 시뮬레이션 도구입니다. 실제 거래에서는 양도소득세, 종합부동산세, 재산세, 임대소득세 등 추가 세금이 발생하며 시장 상황에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 투자 결정 전 반드시 세무사·공인중개사와 상담하시기 바랍니다. 본 계산기는 투자 권유가 아닙니다.
핵심 계산 공식
한국 취득세 자동 계산 기준
본 계산기는 아래 기준으로 자동 산정합니다. 농어촌특별세(0.2%)·지방교육세(0.4%)는 별도이며 실제 신고 세액과 차이가 있을 수 있습니다.
1주택자
6억 이하 → 1.0%
6~9억 → 1~3% 누진
9억 초과 → 3.0%
다주택자 (조정대상지역)
2주택 → 8.0%
3주택 이상 → 12.0%
비주거 부동산
토지·상가·오피스 → 4.0%
한국 중개수수료 법정 요율 (매매 기준)
| 매매가 구간 | 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만 ~ 2억 | 0.5% | 80만원 |
| 2억 ~ 9억 | 0.4% | 없음 |
| 9억 ~ 12억 | 0.5% | 없음 |
| 12억 ~ 15억 | 0.6% | 없음 |
| 15억 이상 | 0.7% | 없음 |
※ 2021.10 개정 상한요율(이 이내에서 협의 가능)이며, 매수·매도 양쪽 모두 별도로 부담합니다. 임대차(전·월세)는 별도 요율표가 적용되며 본 계산기는 매매 기준 상한으로 자동 산정합니다.
🔑 대출 레버리지 효과 완전 가이드
레버리지란? — 타인 자본(대출)을 활용해 자기자본 수익률을 극대화하는 전략입니다. 부동산은 대출 비중이 크기 때문에 레버리지 효과가 매우 큰 자산이지만, 동시에 가격 하락 시 손실도 함께 확대됩니다.
예시 — 매입가 5억, 1년 후 7억 매도, 대출 금리 4.5%
현금 100% (자기자본 5억 760)
수익 2억 − 비용 약 1,040만원 = 1억 8,960만원
ROE = 1억 8,960 ÷ 5억 760 = 37.4%
대출 70% (자기자본 1억 5,760)
수익 2억 − 비용·이자 약 2,615만원 = 1억 7,385만원
ROE = 1억 7,385 ÷ 1억 5,760 = 110.3%
⚠️ 위험 측면
- 가격 하락 시 손실도 동일한 비율로 확대됩니다.
- 매입가 10% 하락 시 자기자본 50% 손실이 가능합니다 (LTV 80% 기준).
- 금리 인상 시 이자 부담이 급증해 ROE가 빠르게 잠식됩니다.
- 매도 타이밍을 잡지 못하면 이자만 누적되어 손실이 누적됩니다.
갭투자 vs 일반 매수 + 임대 비교
갭투자 (전세 끼고 매수)
- 자기자본 = 매입가 − 전세보증금
- 보유 기간 동안 임대수익 0
- 매매 차익만으로 수익 실현
- 전세 만기 시 보증금 반환 의무
- 전세가 하락 시 역전세 위험
일반 매수 + 임대
- 자기자본 = 매입가 − 대출 (또는 전액 현금)
- 월세 수익 발생
- 대출 이자 부담
- 시세 차익 + 임대 수익 이중 구조
- 임대소득세·건강보험료 별도 부담
양도소득세 참고 가이드 (2026년 6월 기준)
본 계산기의 결과는 양도소득세를 반영하지 않은 세전 수익입니다. 매도 시점에 아래 양도소득세가 별도로 발생하므로, 계산된 세전 수익에서 양도세를 차감해야 실제 손에 쥐는 금액이 됩니다. 아래는 국세청이 안내하는 현행 보유기간별 세율 골격입니다(주택·조합원입주권 기준).
| 보유 기간 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 단일 세율 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 단일 세율 |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 과세표준 8구간 누진 |
다주택 중과 (조정대상지역)
2주택 → 기본세율 +20%p
3주택 이상 → 기본세율 +30%p
2022.5.10~2026.5.9 한시 중과 배제(유예) 후 연장 없이 종료되어 2026.5.10부터 다시 적용됩니다. 2026.5.9까지 체결한 매매계약분은 계약일부터 일정 기간(4~6개월) 내 양도 시 중과가 배제되는 경과조치가 있습니다.
1세대 1주택 비과세
2년 이상 보유 시 양도가액 12억원 이하 비과세
2017.8.3 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건이 추가됩니다. 12억원 초과 고가주택은 초과 비율만큼의 양도차익만 과세됩니다.
※ 2026년 6월 기준. 장기보유특별공제·감면 등에 따라 실제 세액은 달라지며, 본 계산기는 양도소득세를 반영하지 않습니다. 출처: 국세청 — 양도소득세 세율, 대한민국 정책브리핑 — 다주택자 양도세 중과 유예 종료(2026.2).
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 자기자본 수익률(ROE)이란 무엇인가요?
자기자본 수익률은 실제로 투입한 본인 자금 대비 얻은 수익의 비율입니다. 매입가 5억 부동산을 1억 5천만원 자기자본 + 3억 5천만원 대출로 매수하고 1억 7천만원의 수익을 얻었다면, ROE = 1억 7천 ÷ 1억 5천 ≈ 113%가 됩니다. 같은 수익이라도 자기자본을 적게 쓰면 ROE는 올라가고, 그만큼 위험도 커집니다.
Q2. 본 계산기의 결과는 양도소득세를 반영한 건가요?
아닙니다. 본 계산기는 “세전 수익” 기준으로 계산하며, 양도소득세는 보유 기간(1년·2년·3년 미만 단기), 1주택 여부, 장기보유특별공제, 비과세 한도 등 매우 복잡한 변수에 따라 크게 달라집니다. 실제 세후 수익을 정확히 알려면 세무사 상담이 필수입니다.
Q3. 손익분기 매도가는 무엇인가요?
손익분기 매도가는 모든 비용(취득세·이자·매수·매도 중개수수료·법무비 등)을 회수할 수 있는 최소 매도 가격입니다. 이 가격 이하로 매도하면 손실이 발생합니다. 부동산은 거래 비용이 매입가의 5~10%에 달하기 때문에 시세가 그 이상 올라야 비로소 수익이 발생한다는 점을 인지해야 합니다.
Q4. 대출을 많이 받으면 무조건 좋은가요?
아닙니다. 대출은 양날의 검입니다. 가격 상승 시 자기자본 수익률이 크게 오르지만, 가격 하락 시 손실도 동일하게 확대됩니다. 예를 들어 LTV 80% 대출 후 부동산 가격이 20% 하락하면 자기자본은 100% 손실(원금 전액 소실)될 수 있습니다. 본인의 위험 감내력과 현금 흐름을 고려해 LTV를 선택해야 합니다.
Q5. 임대 수익을 포함한 수익률은 어떻게 계산되나요?
임대 수익은 (월세 × 임대 개월) − (공실 손실 + 임대인 부담 관리비)로 계산되어 세전 수익에 더해집니다. 매매 차익이 0이어도 월세 수익만으로 수익을 낼 수 있는 것이 “수익형 부동산”의 핵심입니다. 다만 임대소득세, 건강보험료(피부양자 자격 상실 위험) 등은 별도로 발생하므로 실제 수령액과 차이가 있습니다.
Q6. 양도소득세와 보유세(재산세·종합부동산세)는 계산 결과에 포함되나요?
아니요. 본 계산기는 취득세·중개수수료·대출이자 등 거래 비용까지만 반영한 세전 수익입니다. 매도 시 양도소득세(2026년 6월 기준, 국세청: 주택 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율 6~45%)가 별도로 발생하고, 보유 기간 중에는 재산세·(기준 초과 시) 종합부동산세, 임대 시 임대소득세가 추가됩니다. 위 ‘양도소득세 참고 가이드’를 확인하고 실제 세액은 세무사와 상담하세요.
Q7. 다주택자인데 지금 매도하면 양도세 중과가 적용되나요?
2026년 6월 기준, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 2주택 기본세율+20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 적용됩니다. 2022.5.10부터 시행된 한시 중과 배제(유예)가 2026.5.9 종료되었고 정부는 추가 연장이 없다고 발표했습니다(대한민국 정책브리핑, 2026.2). 다만 2026.5.9까지 체결한 매매계약분은 계약일부터 일정 기간(4~6개월) 내 양도 시 중과가 배제되는 경과조치가 있으므로, 조정대상지역 지정 여부와 주택 수에 따라 반드시 세무사 확인이 필요합니다.
Q8. 공실률은 어떻게 가정해서 입력하나요?
상세 모드의 ‘공실 기간(개월)’ 입력란에 보유 기간 중 임대가 비어 있을 것으로 예상하는 개월 수를 넣으면, 그 개월 수만큼 월세 수익에서 차감됩니다. 정해진 표준값은 없으므로 공실 0개월(낙관)과 임차인 교체 시마다 1~2개월(보수)처럼 복수 시나리오를 돌려 비교하는 방식을 권장합니다. 임차 수요가 한정된 상가·오피스라면 주거용보다 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
Q9. 전세 낀 갭투자는 어떻게 입력하나요?
상세 모드에서 임대 형태를 ‘전세’로 선택하고 임대보증금란에 전세보증금을 입력하세요. 자기자본이 매입가 + 초기 비용 − 대출 − 전세보증금으로 계산되고 월세 수익은 0으로 처리되어 갭투자 구조가 그대로 반영됩니다. 보증금·대출이 매입가와 비용을 모두 충당하는 무피 구조라면 자기자본이 0 이하가 되어 ROE를 산정할 수 없다는 안내가 표시되며, 이때는 절대 수익과 보증금 반환(역전세) 위험을 기준으로 판단해야 합니다.
Q10. 상가(비주거)와 주택의 수익률 계산은 무엇이 다른가요?
본 계산기에서 주택 종류를 ‘비주거’로 선택하면 취득세가 4%(농어촌특별세·지방교육세 별도)로 적용되어 주택(1주택 1~3%, 다주택 8~12%)과 초기 비용부터 달라집니다. 또한 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원 이하) 같은 주택 전용 혜택은 상가에 적용되지 않아 매도 차익에 대한 세금 부담 구조가 다릅니다. 상가는 월세 수익 비중이 큰 대신 공실·상권 변화가 수익률을 좌우하므로, 공실 기간을 보수적으로 입력해 시나리오를 비교해 보세요.