부동산 수익률 계산기

자기자본 수익률은 실제로 투입한 본인 자금 대비 얻은 수익의 비율입니다. 매입가 5억 부동산을 1억 5천만원 자기자본 + 3억 5천만원 대출로 매수하고 1억 7천만원의 수익을 얻었다면, ROE = 1억 7천 ÷ 1억 5천 ≈ 113%가 됩니다. 같은 수익이라도 자기자본을 적게 쓰면 ROE는 올라가고, 그만큼 위험도 커집니다.

아닙니다. 본 계산기는 “세전 수익” 기준으로 계산하며, 양도소득세는 보유 기간(1년·2년·3년 미만 단기), 1주택 여부, 장기보유특별공제, 비과세 한도 등 매우 복잡한 변수에 따라 크게 달라집니다. 실제 세후 수익을 정확히 알려면 세무사 상담이 필수입니다.

손익분기 매도가는 모든 비용(취득세·이자·매수·매도 중개수수료·법무비 등)을 회수할 수 있는 최소 매도 가격입니다. 이 가격 이하로 매도하면 손실이 발생합니다. 부동산은 거래 비용이 매입가의 5~10%에 달하기 때문에 시세가 그 이상 올라야 비로소 수익이 발생한다는 점을 인지해야 합니다.

아닙니다. 대출은 양날의 검입니다. 가격 상승 시 자기자본 수익률이 크게 오르지만, 가격 하락 시 손실도 동일하게 확대됩니다. 예를 들어 LTV 80% 대출 후 부동산 가격이 20% 하락하면 자기자본은 100% 손실(원금 전액 소실)될 수 있습니다. 본인의 위험 감내력과 현금 흐름을 고려해 LTV를 선택해야 합니다.

임대 수익은 (월세 × 임대 개월) − (공실 손실 + 임대인 부담 관리비)로 계산되어 세전 수익에 더해집니다. 매매 차익이 0이어도 월세 수익만으로 수익을 낼 수 있는 것이 “수익형 부동산”의 핵심입니다. 다만 임대소득세, 건강보험료(피부양자 자격 상실 위험) 등은 별도로 발생하므로 실제 수령액과 차이가 있습니다.

아니요. 본 계산기는 취득세·중개수수료·대출이자 등 거래 비용까지만 반영한 세전 수익입니다. 매도 시 양도소득세(2026년 6월 기준, 국세청: 주택 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율 6~45%)가 별도로 발생하고, 보유 기간 중에는 재산세·(기준 초과 시) 종합부동산세, 임대 시 임대소득세가 추가됩니다. 위 ‘양도소득세 참고 가이드’를 확인하고 실제 세액은 세무사와 상담하세요.

2026년 6월 기준, 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 2주택 기본세율+20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 적용됩니다. 2022.5.10부터 시행된 한시 중과 배제(유예)가 2026.5.9 종료되었고 정부는 추가 연장이 없다고 발표했습니다(대한민국 정책브리핑, 2026.2). 다만 2026.5.9까지 체결한 매매계약분은 계약일부터 일정 기간(4~6개월) 내 양도 시 중과가 배제되는 경과조치가 있으므로, 조정대상지역 지정 여부와 주택 수에 따라 반드시 세무사 확인이 필요합니다.

상세 모드의 ‘공실 기간(개월)’ 입력란에 보유 기간 중 임대가 비어 있을 것으로 예상하는 개월 수를 넣으면, 그 개월 수만큼 월세 수익에서 차감됩니다. 정해진 표준값은 없으므로 공실 0개월(낙관)과 임차인 교체 시마다 1~2개월(보수)처럼 복수 시나리오를 돌려 비교하는 방식을 권장합니다. 임차 수요가 한정된 상가·오피스라면 주거용보다 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.

상세 모드에서 임대 형태를 ‘전세’로 선택하고 임대보증금란에 전세보증금을 입력하세요. 자기자본이 매입가 + 초기 비용 − 대출 − 전세보증금으로 계산되고 월세 수익은 0으로 처리되어 갭투자 구조가 그대로 반영됩니다. 보증금·대출이 매입가와 비용을 모두 충당하는 무피 구조라면 자기자본이 0 이하가 되어 ROE를 산정할 수 없다는 안내가 표시되며, 이때는 절대 수익과 보증금 반환(역전세) 위험을 기준으로 판단해야 합니다.

본 계산기에서 취득 대상을 ‘비주거’로 선택하면 취득세 4%에 지방교육세 0.4%·농어촌특별세 0.2%를 더한 4.6%가 적용되어, 주택(1주택 1~3%, 다주택 중과 8~12% + 부가세목)과 초기 비용부터 달라집니다. 또한 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원 이하) 같은 주택 전용 혜택은 상가에 적용되지 않아 매도 차익에 대한 세금 부담 구조가 다릅니다. 상가는 월세 수익 비중이 큰 대신 공실·상권 변화가 수익률을 좌우하므로, 공실 기간을 보수적으로 입력해 시나리오를 비교해 보세요.