금융·재테크
🏘️ 부동산 수익률 계산기
매입가·대출·취득세·중개수수료·매도가를 한 화면에서 시뮬레이션해 자기자본 수익률(ROE)과 레버리지 효과를 확인하세요. 보수·기준·낙관 매도 시나리오와 손익분기 매도가까지 자동 계산합니다.
약 5억원
매도 예상가약 7억원
보유 기간 (개월)예상 세전 수익
+1억 7,315만원
매입 5억원 → 매도 7억원 · 12개월 보유
| 매입가 | 5억원 |
| 취득세 | 500만원 |
| 법무비 (등기비) | 60만원 |
| 매수 중개수수료 | 200만원 |
| 대출 이자 (총) | 1,575만원 |
| 매도 중개수수료 | 350만원 |
| 총 비용 | 2,685만원 |
| 매도가 | 7억원 |
| 매매 차익 | +2억원 |
| 총 비용 | -2,685만원 |
| 세전 순수익 | +1억 7,315만원 |
보수적 (-10%)
6억 3,000만원
+1억 350만원
ROE 65.7%
기준
7억원
+1억 7,315만원
ROE 109.9%
낙관적 (+10%)
7억 7,000만원
+2억 4,280만원
ROE 154.1%
⚠️ 손익분기 매도가
5억 2,685만원
매입가 대비 최소 5.4% 이상 상승해야 모든 거래 비용을 회수할 수 있습니다.
| 대출 사용 | 전액 현금 | |
|---|---|---|
| 자기자본 | 1억 5,760만원 | 5억 760만원 |
| 세전 수익 | +1억 7,315만원 | +1억 8,890만원 |
| 자기자본 수익률 (ROE) | 109.9%×3.0 | 37.2% |
본 계산기는 부동산 투자 의사결정을 위한 참고용 시뮬레이션 도구입니다. 실제 거래에서는 양도소득세, 종합부동산세, 재산세, 임대소득세 등 추가 세금이 발생하며 시장 상황에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 투자 결정 전 반드시 세무사·공인중개사와 상담하시기 바랍니다. 본 계산기는 투자 권유가 아닙니다.
핵심 계산 공식
한국 취득세 자동 계산 기준 (2024년)
본 계산기는 아래 기준으로 자동 산정합니다. 농어촌특별세(0.2%)·지방교육세(0.4%)는 별도이며 실제 신고 세액과 차이가 있을 수 있습니다.
1주택자
6억 이하 → 1.0%
6~9억 → 2.0%
9억 초과 → 3.0%
다주택자 (조정대상지역)
2주택 → 8.0%
3주택 이상 → 12.0%
비주거 부동산
토지·상가·오피스 → 4.0%
한국 중개수수료 법정 요율 (매매 기준 · 2024년)
| 매매가 구간 | 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만 ~ 2억 | 0.5% | 80만원 |
| 2억 ~ 6억 | 0.4% | 없음 |
| 6억 ~ 9억 | 0.5% | 없음 |
| 9억 ~ 12억 | 0.6% | 없음 |
| 12억 ~ 15억 | 0.7% | 없음 |
| 15억 이상 | 협의 (최대 0.9%) | 없음 |
※ 매수·매도 양쪽 모두 별도로 부담합니다. 임대차(전·월세)는 별도 요율표가 적용되며 본 계산기는 매매 기준으로 자동 산정합니다.
🔑 대출 레버리지 효과 완전 가이드
레버리지란? — 타인 자본(대출)을 활용해 자기자본 수익률을 극대화하는 전략입니다. 부동산은 대출 비중이 크기 때문에 레버리지 효과가 매우 큰 자산이지만, 동시에 가격 하락 시 손실도 함께 확대됩니다.
예시 — 매입가 5억, 1년 후 7억 매도, 대출 금리 4.5%
현금 100% (5억 자기자본)
수익 2억 − 비용 약 1,000만원 = 1억 9,000만원
ROE = 1억 9,000 ÷ 5억 = 38%
대출 70% (자기자본 1억 5,000)
수익 2억 − 비용·이자 약 2,800만원 = 1억 7,200만원
ROE = 1억 7,200 ÷ 1억 5,000 = 114.7%
⚠️ 위험 측면
- 가격 하락 시 손실도 동일한 비율로 확대됩니다.
- 매입가 10% 하락 시 자기자본 50% 손실이 가능합니다 (LTV 80% 기준).
- 금리 인상 시 이자 부담이 급증해 ROE가 빠르게 잠식됩니다.
- 매도 타이밍을 잡지 못하면 이자만 누적되어 손실이 누적됩니다.
갭투자 vs 일반 매수 + 임대 비교
갭투자 (전세 끼고 매수)
- 자기자본 = 매입가 − 전세보증금
- 보유 기간 동안 임대수익 0
- 매매 차익만으로 수익 실현
- 전세 만기 시 보증금 반환 의무
- 전세가 하락 시 역전세 위험
일반 매수 + 임대
- 자기자본 = 매입가 − 대출 (또는 전액 현금)
- 월세 수익 발생
- 대출 이자 부담
- 시세 차익 + 임대 수익 이중 구조
- 임대소득세·건강보험료 별도 부담
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 자기자본 수익률(ROE)이란 무엇인가요?
자기자본 수익률은 실제로 투입한 본인 자금 대비 얻은 수익의 비율입니다. 매입가 5억 부동산을 1억 5천만원 자기자본 + 3억 5천만원 대출로 매수하고 1억 7천만원의 수익을 얻었다면, ROE = 1억 7천 ÷ 1억 5천 ≈ 113%가 됩니다. 같은 수익이라도 자기자본을 적게 쓰면 ROE는 올라가고, 그만큼 위험도 커집니다.
Q2. 본 계산기의 결과는 양도소득세를 반영한 건가요?
아닙니다. 본 계산기는 “세전 수익” 기준으로 계산하며, 양도소득세는 보유 기간(1년·2년·3년 미만 단기), 1주택 여부, 장기보유특별공제, 비과세 한도 등 매우 복잡한 변수에 따라 크게 달라집니다. 실제 세후 수익을 정확히 알려면 세무사 상담이 필수입니다.
Q3. 손익분기 매도가는 무엇인가요?
손익분기 매도가는 모든 비용(취득세·이자·매수·매도 중개수수료·법무비 등)을 회수할 수 있는 최소 매도 가격입니다. 이 가격 이하로 매도하면 손실이 발생합니다. 부동산은 거래 비용이 매입가의 5~10%에 달하기 때문에 시세가 그 이상 올라야 비로소 수익이 발생한다는 점을 인지해야 합니다.
Q4. 대출을 많이 받으면 무조건 좋은가요?
아닙니다. 대출은 양날의 검입니다. 가격 상승 시 자기자본 수익률이 크게 오르지만, 가격 하락 시 손실도 동일하게 확대됩니다. 예를 들어 LTV 80% 대출 후 부동산 가격이 20% 하락하면 자기자본은 100% 손실(원금 전액 소실)될 수 있습니다. 본인의 위험 감내력과 현금 흐름을 고려해 LTV를 선택해야 합니다.
Q5. 임대 수익을 포함한 수익률은 어떻게 계산되나요?
임대 수익은 (월세 × 임대 개월) − (공실 손실 + 임대인 부담 관리비)로 계산되어 세전 수익에 더해집니다. 매매 차익이 0이어도 월세 수익만으로 수익을 낼 수 있는 것이 “수익형 부동산”의 핵심입니다. 다만 임대소득세, 건강보험료(피부양자 자격 상실 위험) 등은 별도로 발생하므로 실제 수령액과 차이가 있습니다.