주택 보유세 계산기

보유세란 — 재산세와 종합부동산세의 관계

보유세는 주택을 가지고 있는 동안 매년 내는 세금으로, 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 나뉩니다. 재산세는 모든 주택에 부과되고, 종부세는 공시가격이 기본공제(1세대 1주택 12억·일반 9억)를 넘는 고가·다주택에만 추가로 붙습니다.

두 세금은 같은 주택을 대상으로 하지만 종부세 계산 시 이미 낸 재산세 상당액을 빼주는 중복분 공제가 있어 이중과세가 아닙니다. 재산세는 7·9월에 위택스로, 종부세는 12월에 홈택스로 부과됩니다.

2026 재산세 계산법

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 누진세율을 적용합니다. 1세대 1주택은 한시 특례로 공정시장가액비율이 낮고 특례세율(공시 9억 이하)이 적용됩니다.

공정시장가액비율은 1주택일수록 낮습니다. 도시지역에 있으면 도시지역분이 추가되며, 지방교육세는 본세의 20%로 함께 부과됩니다.

예를 들어 도시지역의 공시가격 8억 1세대 1주택이면 과세표준은 8억 × 45% = 3억 6,000만원이고, 공시 9억 이하라 특례세율로 본세 630,000원, 도시지역분 504,000원, 지방교육세 126,000원을 더해 재산세 합계 1,260,000원입니다. 같은 집이 다주택자 소유라면 공정시장가액비율 60%와 표준세율이 적용돼 재산세가 2,220,000원으로 늘어납니다. 특례세율은 공시 9억까지만 적용되므로 9억을 조금 넘는 주택은 세액이 한 번에 뛰는 구간이 있습니다.

2026 종합부동산세 계산법

종부세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든 뒤 누진세율을 적용합니다. 기본공제는 1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원입니다.

산출세액에서 같은 주택에 부과된 재산세 상당액(중복분)을 빼고, 1세대 1주택자는 세액공제를 적용한 뒤, 결정세액의 20%인 농어촌특별세를 더합니다.

공시가격 20억 1세대 1주택(세액공제 없음)으로 풀어 보면 과세표준은 (20억 − 12억) × 60% = 4억 8,000만원, 산출세액은 2,760,000원입니다. 여기서 재산세 중복분 864,000원을 빼면 결정세액 1,896,000원, 농어촌특별세 379,200원를 더해 종부세 합계 2,275,200원입니다. 같은 해 재산세 4,824,000원과 합친 보유세는 7,099,200원으로, 공시가격의 약 0.35%입니다.

위 중복분은 1세대 1주택 특례 공정시장가액비율(45%)을 공제 산식에 적용한 값입니다. 산식의 비율을 일반 주택과 같은 60%로 보는 해석에서는 중복분이 1,152,000원으로 커져 종부세 합계가 1,929,600원까지 낮아지므로, 실제 고지액은 홈택스 고지서로 확인하세요.

공시가격별 1세대 1주택 보유세 한눈에

아래는 도시지역 1세대 1주택을 계산기와 같은 함수로 계산한 연간 보유세입니다. 공시 12억까지는 재산세만 내고, 그 위부터 종부세가 붙습니다. 오른쪽 열은 만 70세 이상·15년 이상 보유로 세액공제 한도 80%를 받는 경우로, 종부세가 크게 줄지만 재산세는 그대로입니다.

도시지역분 포함, 세부담 상한·과세표준 상한 미반영. 공시가격은 시세가 아니라 매년 공시되는 주택 공시가격(공동주택은 국토교통부, 단독주택은 시·군·구 공시 — 부동산공시가격알리미에서 조회)입니다.

1세대 1주택자 혜택 — 특례세율·공제·세액공제

1세대 1주택자는 세 가지 혜택을 받습니다. 첫째 재산세 특례세율(공시 9억 이하)과 낮은 공정시장가액비율(43~45%), 둘째 종부세 기본공제 12억원(일반보다 3억 높음), 셋째 종부세 세액공제입니다.

세액공제는 고령자 공제(60세 20% · 65세 30% · 70세 40%)와 장기보유 공제(5년 20% · 10년 40% · 15년 50%)를 합산해 적용하며 한도는 80%입니다. 예로 70세·15년 보유면 90%가 아니라 80%까지만 종부세에서 차감됩니다.

다주택자 종부세 중과세율과 합산과세

종부세는 개인이 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해 과세합니다. 합산 공시가격에서 9억(다주택)을 뺀 과세표준에 세율을 적용합니다.

3주택 이상은 과세표준 12억원 초과분에 중과세율이 붙습니다. 12억까지는 일반세율(0.5~1.0%)과 같지만, 초과 구간은 2.0% → 3.0% → 4.0% → 5.0%로 올라가 2주택 이하(0.5~2.7%)보다 부담이 큽니다. 재산세는 주택마다 따로 부과되므로, 본 계산기는 주택별 공시가격을 받아 재산세는 주택별로 계산해 더하고 종부세는 합계에 주택 수에 맞는 세율을 적용합니다.

합산 공시가격이 같아도 보유 형태에 따라 세금이 달라집니다. 1주택은 공제가 크고 재산세 비율도 낮아 가장 유리하고, 3주택 중과는 과세표준이 12억을 넘어야 차이가 생깁니다. 아래는 도시지역·세액공제 없음 기준입니다.

40억 3채는 종부세 과세표준이 18억 6,000만원으로 12억을 넘어 초과분에 중과세율이 붙고, 같은 합계의 2채보다 종부세가 5,544,000원 많습니다.

납부 시기·분납·세부담 상한·절세 체크포인트

재산세는 7월(16~31일)과 9월(16~30일)에 절반씩(위택스, 연세액 20만원 이하는 조례에 따라 7월에 한 번에), 종부세는 12월 1~15일(홈택스)에 냅니다. 두 세금 모두 납부세액이 250만원을 초과하면 분납할 수 있고, 종부세는 6개월까지 나눠 낼 수 있습니다.

두 세금의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다(지방세법 제114조, 종합부동산세법 제3조). 6월 1일 현재 사실상 소유자(지방세법 제107조 — 잔금 지급일과 등기 접수일 중 빠른 날에 취득한 것으로 봄, 같은 법 시행령 제20조)가 그해 1년치를 모두 내므로, 집을 사고팔 때 잔금을 6월 1일까지 치르면 매수인이, 6월 2일 이후에 치르면 매도인이 그해 보유세를 부담합니다. 잔금일을 며칠 조정하는 것만으로 수십~수백만원이 오갈 수 있어 계약서에 미리 정해 두는 경우가 많습니다.

재산세에는 전년 대비 급격한 인상을 막는 세부담 상한(공시 3억 이하 105% · 3~6억 110% · 6억 초과 130%)과 주택 과세표준 상한 장치가 있어, 공시가격이 크게 오른 해에는 실제 고지액이 이 계산기 값보다 낮을 수 있습니다. 절세 측면에서는 부부 공동명의 활용, 1세대 1주택 요건 유지, 고령·장기보유 세액공제 시점 관리, 일시적 2주택 특례 활용이 핵심입니다. 본 계산기는 세부담 상한·공동명의를 반영하지 않으므로 참고용으로만 보세요.

자주 묻는 질문