금융·재테크
🏠 주택 보유세 계산기
공시가격을 넣으면 재산세와 종합부동산세를 한 번에 추정합니다. 도시지역분·지방교육세·농어촌특별세까지 분해해 보여주고, 1세대 1주택 특례세율·12억 공제·고령자/장기보유 세액공제를 2026년 기준으로 반영합니다.
본 계산은 추정치입니다
- 실제 세액·금융 결과는 개인 상황·금융기관 정책·세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
- 정확한 정보는 국세청·홈택스·해당 금융기관 또는 세무·재무 전문가를 통해 확인하세요.
- 본 계산기는 2026년 기준 재산세·종합부동산세를 단순화한 추정치이며 참고용입니다. 2026년 종합부동산세 개편(기본공제·세율 조정)이 진행될 수 있고, 공동명의·합산과세·세부담 상한·재산세 중복공제 정밀계산·감면·일시적 2주택 특례 등은 반영하지 않거나 약식 처리합니다. 실제 고지세액은 위택스(재산세)·국세청 홈택스(종부세) 또는 세무 전문가로 확인하세요.
8억원 입력됨 · 부동산 공시가격 알리미(공동주택공시가격) 기준
2주택 이하는 종부세 일반세율(0.5~2.7%)이 적용됩니다.
장기보유: 5년 20% · 10년 40% · 15년 50% / 고령자: 60세 20% · 65세 30% · 70세 40% (합산 한도 80%) — 종부세 과세 시에만 적용
입력하면 세부담 상한(전년 대비 인상 한도) 안내를 약식으로 보여줍니다. 계산에는 반영하지 않습니다.
연간 총 보유세 (재산세 + 종합부동산세, 추정)
1,260,000원
공시가격이 기본공제(1세대1주택 12억) 이하라 종합부동산세는 부과되지 않습니다. 재산세만 납부합니다.
| 과세표준 (공시 800,000,000 × 45%) | 360,000,000원 |
| 재산세 본세1주택 특례세율 | 630,000원 |
| 도시지역분 (과표 × 0.1%) | 504,000원 |
| 지방교육세 (본세 × 20%) | 126,000원 |
| 재산세 합계 | 1,260,000원 |
보유세란 — 재산세와 종합부동산세의 관계
보유세는 주택을 가지고 있는 동안 매년 내는 세금으로, 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 나뉩니다. 재산세는 모든 주택에 부과되고, 종부세는 공시가격이 기본공제(1세대 1주택 12억·일반 9억)를 넘는 고가·다주택에만 추가로 붙습니다.
두 세금은 같은 주택을 대상으로 하지만 종부세 계산 시 이미 낸 재산세 상당액을 빼주는 중복분 공제가 있어 이중과세가 아닙니다. 재산세는 7·9월에 위택스로, 종부세는 12월에 홈택스로 부과됩니다.
2026 재산세 계산법
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 누진세율을 적용합니다. 1세대 1주택은 한시 특례로 공정시장가액비율이 낮고 특례세율(공시 9억 이하)이 적용됩니다.
재산세 합계 = 본세 + 도시지역분(과표 × 0.14%) + 지방교육세(본세 × 20%)
공정시장가액비율은 1주택일수록 낮습니다. 도시지역에 있으면 도시지역분이 추가되며, 지방교육세는 본세의 20%로 함께 부과됩니다.
| 공시가격 구간 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 공시 3억 이하 | 43% |
| 공시 3억~6억 | 44% |
| 공시 6억 초과 | 45% |
| 그 외 (다주택 등) | 60% |
2026 종합부동산세 계산법
종부세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든 뒤 누진세율을 적용합니다. 기본공제는 1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원입니다.
결정세액 = (산출세액 − 재산세 중복분) × (1 − 세액공제율)
종부세 합계 = 결정세액 + 농어촌특별세(결정세액 × 20%)
산출세액에서 같은 주택에 부과된 재산세 상당액(중복분)을 빼고, 1세대 1주택자는 세액공제를 적용한 뒤, 결정세액의 20%인 농어촌특별세를 더합니다.
1세대 1주택자 혜택 — 특례세율·공제·세액공제
1세대 1주택자는 세 가지 혜택을 받습니다. 첫째 재산세 특례세율(공시 9억 이하)과 낮은 공정시장가액비율(43~45%), 둘째 종부세 기본공제 12억원(일반보다 3억 높음), 셋째 종부세 세액공제입니다.
세액공제는 고령자 공제(60세 20% · 65세 30% · 70세 40%)와 장기보유 공제(5년 20% · 10년 40% · 15년 50%)를 합산해 적용하며 한도는 80%입니다. 예로 70세·15년 보유면 90%가 아니라 80%까지만 종부세에서 차감됩니다.
다주택자 종부세 중과세율과 합산과세
종부세는 개인이 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해 과세합니다. 합산 공시가격에서 9억(다주택)을 뺀 과세표준에 세율을 적용합니다.
3주택 이상은 과세표준 12억원 초과분에 중과세율이 붙습니다. 12억까지는 일반세율(0.5~1.0%)과 같지만, 초과 구간은 2.0% → 3.0% → 4.0% → 5.0%로 올라가 2주택 이하(0.5~2.7%)보다 부담이 큽니다. 본 계산기는 입력한 단일 합산 공시가격에 주택 수에 맞는 세율을 적용합니다.
납부 시기·분납·세부담 상한·절세 체크포인트
재산세는 7월과 9월에 절반씩(위택스), 종부세는 12월 1~15일(홈택스)에 냅니다. 두 세금 모두 납부세액이 250만원을 초과하면 분납할 수 있고, 종부세는 6개월까지 나눠 낼 수 있습니다.
재산세에는 전년 대비 인상폭을 제한하는 세부담 상한(공시 3억 이하 105% · 3~6억 110% · 6억 초과 130%)이 있어 급격한 인상이 완화됩니다. 절세 측면에서는 부부 공동명의 활용, 1세대 1주택 요건 유지, 고령·장기보유 세액공제 시점 관리, 일시적 2주택 특례 활용이 핵심입니다. 본 계산기는 세부담 상한·공동명의를 반영하지 않으므로 참고용으로만 보세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공시가격 8억 1주택이면 보유세가 얼마인가요?
1세대 1주택 기준 연간 보유세는 약 126만원입니다(도시지역분 포함). 재산세 본세 63만원에 도시지역분(과표 3.6억 × 0.14%) 약 50.4만원, 지방교육세(본세 × 20%) 12.6만원을 더해 재산세 합계 약 126만원이고, 공시 8억은 1주택 종부세 기본공제 12억 이하라 종합부동산세는 0원입니다. 공정시장가액비율은 6억 초과 1주택이라 45%가 적용됩니다.
Q2. 1주택 재산세는 공정시장가액비율이 얼마인가요?
재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 구합니다. 1세대 1주택은 한시 특례로 공시 3억 이하 43%, 3~6억 44%, 6억 초과 45%가 적용되고, 그 외(다주택·법인 등)는 60%입니다. 예로 공시 8억 1주택이면 8억 × 45% = 3.6억이 과세표준입니다. 비율이 낮을수록 세금이 줄어 1주택자에게 유리합니다.
Q3. 종합부동산세는 공시가격 얼마부터 내나요?
주택분 종부세 기본공제는 1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원입니다. 공시가격이 이 금액을 넘는 부분에만 과세하므로, 1주택자는 공시 12억원을 초과해야 종부세가 발생합니다. 공시 12억 이하 1주택은 재산세만 냅니다. 다주택자는 합산 공시가격이 9억을 넘으면 과세 대상입니다.
Q4. 부부 공동명의는 종부세 공제를 각각 받나요?
공동명의 1주택은 지분별로 각자 과세하므로 인별 기본공제 9억원씩, 부부 합산 18억원까지 공제받을 수 있습니다. 단독명의 1세대 1주택 12억 공제보다 공제 총액이 클 수 있어 고가 주택에서 유리할 수 있습니다. 반대로 단독명의는 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있어, 보유자 나이·기간에 따라 유불리가 갈립니다. 공동명의 1주택자는 단독명의 1주택 특례 적용을 신청해 선택할 수도 있습니다.
Q5. 재산세와 종부세를 둘 다 내면 이중과세 아닌가요?
이중과세를 막기 위해 종부세 산출세액에서 같은 과세대상에 이미 부과된 재산세 상당액을 공제합니다. 즉 종부세는 재산세를 차감한 차액만 부담하는 구조라 이중과세가 아닙니다. 본 계산기는 이 중복분 공제를 표준 재산세 본세 기준으로 약식 반영하며, 정밀 공제액은 홈택스 고지서와 다를 수 있습니다.
Q6. 고령자·장기보유 세액공제는 얼마나 받나요?
1세대 1주택자는 종부세에서 고령자 공제(만 60세 20% · 65세 30% · 70세 40%)와 장기보유 공제(5년 20% · 10년 40% · 15년 50%)를 받습니다. 두 공제는 합산하되 한도는 80%입니다. 예로 70세·15년 보유면 40%+50%=90%지만 80%까지만 적용됩니다. 다주택자는 이 세액공제를 받지 못합니다.
Q7. 3주택 이상이면 종부세 중과세율이 어떻게 되나요?
3주택 이상은 종부세 과세표준 12억원 초과분에 중과세율이 적용됩니다. 12억까지는 일반세율(0.5~1.0%)과 같고, 초과 구간은 1.3%/1.5%/2.0%/2.7% 대신 2.0% → 3.0% → 4.0% → 5.0%로 올라갑니다. 2주택 이하는 일반세율(0.5~2.7%)입니다. 본 계산기는 입력한 단일 합산 공시가격을 기준으로 중과세율을 적용합니다.
Q8. 보유세는 언제 내고 분납이 되나요?
재산세는 주택분을 7월과 9월에 절반씩 나눠 부과(위택스)하고, 종합부동산세는 12월 1~15일에 납부(홈택스)합니다. 종부세는 납부세액이 250만원을 초과하면 6개월 분납이 가능하고, 재산세도 250만원 초과 시 분납할 수 있습니다. 농어촌특별세는 종부세에 함께 부과됩니다.