금융·재테크
경매 비용 계산기
낙찰가 + 취득세·명도·체납·수리·대출까지 진짜 들어가는 비용을 시나리오별로.
본 계산은 추정치입니다
- 실제 세액·금융 결과는 개인 상황·금융기관 정책·세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
- 정확한 정보는 국세청·홈택스·해당 금융기관 또는 세무·재무 전문가를 통해 확인하세요.
- 사용 안내 세율·LTV·DSR은 매년 변동됩니다 — 국세청·국토부·금감원 최신 공시 우선. 경매 부대비용은 물건별로 매우 다릅니다 (특히 명도·수리·체납). 유치권·법정지상권 같은 법적 분쟁은 변호사·법무사 상담 필수.
= 3.00억
💡 적용 취득세율: 1.1% (330만원)
자동 추정 합계: 555 만원
💡 이사비 협상 시 50~70% 절감, 강제집행은 최후 수단
💡 입찰 전 관리사무소 방문해 정확한 금액 확인 필수
💡 DIY·셀프 인테리어 시 30~50% 절감 가능
수동 입력 합계: 880 만원
총 투자금
3.14억
낙찰가 3.00억 + 부대비용 1,435만원 · 부대비용 비율 4.8%
| 항목 | 금액 | 비중 |
|---|---|---|
| 🏠 낙찰가 | 3.00억 | 95.4% |
| 자동 추정 (세금·법무) | ||
| 🏛️ 취득세 | 330 만원 | 1.0% |
| ⚖️ 법무비 | 60 만원 | 0.2% |
| 📋 인지세 | 15 만원 | 0.0% |
| 🎟️ 국민주택채권 | 150 만원 | 0.5% |
| 수동 입력 (경매 특화) | ||
| 🚪 명도비 | 200 만원 | 0.6% |
| 💸 체납 | 100 만원 | 0.3% |
| ⚡ 체납 | 30 만원 | 0.1% |
| 🔨 수리비 | 500 만원 | 1.6% |
| 📦 기타 | 50 만원 | 0.2% |
| 총 투자금 | 3.14억 | 100% |
🛠️ 어떻게 사용하나요?
- 낙찰가·물건 종류·명의·지역 입력 — 4가지 핵심 정보
- 자동 추정 항목 확인 — 취득세·법무비·인지세·채권 자동 계산
- 경매 특화 비용 입력 — 명도비·체납·수리비 (가장 변동 큰 항목)
- 대출·자기자본 탭에서 LTV/DSR로 실제 자기자본 부족액 진단
💡 시나리오 비교 탭에서 같은 낙찰가에 명의(실거주/다주택/법인)별 취득세 차이를 한 번에 비교할 수 있어요. 명의 선택이 수천만원~억 단위 차이를 만듭니다.
💵 경매 부대비용 어디까지 들어가나요? (10대 항목)
🏛️ 취득세 자동 계산 — 1주택 vs 다주택 vs 법인
취득세는 명의 유형이 가장 큰 변수입니다. 같은 5억 아파트도 실거주는 약 550만원, 다주택은 약 6,200만원으로 약 11배 차이가 납니다.
| 주택 가격 | 실거주 1주택 | 2주택 (조정) | 3주택+ / 법인 |
|---|---|---|---|
| 6억 이하 | 1.1% | 8.4% (비조정 1.1%) | 12.4% |
| 6~9억 | 1.1~3.3% | 8.4% (비조정 1.1~3.3%) | 12.4% |
| 9억 초과 | 3.3% | 8.4% (비조정 3.3%) | 12.4% |
※ 2026년 지방세법 기준 (제11조·제13조의2, 2026년 6월 확인 — 위택스·행정안전부) · 취득세 + 지방교육세 합계, 전용 85㎡ 이하
- 비조정대상지역: 2주택은 기본세율(1.1~3.3%), 3주택 8.4%, 4주택 이상 12.4% (지방세법 제13조의2)
- 지방 저가주택 중과 제외: 지방(비수도권) 공시가격 2억 원 이하 주택은 중과세율 적용 제외 + 주택 수 산정 제외 (2025.1.2. 이후 취득분, 행정안전부 지방세법 시행령 개정 · 2025.4.)
- 비주택 (오피스텔·상가·토지): 단일 4.6%
- 법인: 명의·지역 무관 12.4% 단일
- 특례 감면: 신혼부부·생애최초·청년·다자녀 등 일부 취득세 감면 가능 (양도세 비과세와는 별개, 별도 신청)
- 주의: 표는 취득세 + 지방교육세 통합 세율(전용 85㎡ 이하 기준). 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세가 추가됩니다
🚪 명도·체납·수리 — 경매 특화 비용 가이드
일반 매매에는 없는 경매만의 추가 비용이며, 물건별 변동이 매우 큽니다.
🚪 명도비 (이사비)
점유자 인도 비용. 평균 200만원, 협상 시 50~70% 절감 가능. 최후 수단은 강제집행.
💸 체납 관리비
전 소유자 미납 관리비 중 공용부분만 낙찰자 승계 (전유부분·연체료 제외). 입찰 전 관리사무소 확인 필수.
⚡ 체납 공과금
전기·수도·가스 미납. 대부분 100만원 이내, 한국전력·가스공사 조회.
🔨 수리비
도배·바닥·주방·욕실 평당 30~100만원. DIY·셀프 시공으로 30~50% 절감.
⚠️ 유치권·법정지상권이 있는 물건은 추가 변호사·법무사 비용 (수백만~수천만원) 발생 가능. 입찰 전 반드시 법무사 자문을 받으세요.
🏦 대출 LTV·DSR — 자기자본 얼마나 필요?
경매 대출은 두 가지 한도가 동시에 적용됩니다.
LTV (담보인정비율)
부동산 가치 대비 대출 한도.
일반 70% / 규제지역 50~60% / 다주택 30%.
DSR (총부채원리금상환비율)
연소득 대비 연 원리금 — 40% 한도.
기존 대출 + 신규 대출 합산 적용.
→ 둘 중 더 작은 값이 실제 대출 가능액. 고소득자도 LTV에 막히고, 저소득자는 DSR에 막히는 식. 정확한 한도는 은행·금융사에서 신용등급·DTI 등을 종합 평가합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 경매 부대비용은 평균 낙찰가의 몇 %인가요?
일반 경매 부대비용은 낙찰가의 10~15% 수준입니다. • 5억 낙찰 → 부대비용 5,000~7,500만원
• 1주택 실거주는 5~8%, 다주택·법인은 15~20%까지 올라감
• 명도·수리·체납이 많을수록 비율 ↑
본 도구로 본인 케이스를 정확히 산정해 입찰가 결정에 활용하세요.
Q2. 취득세는 어떻게 계산되나요?
주택 vs 비주택, 명의(1주택/다주택/법인), 지역(조정대상/비규제)에 따라 다릅니다 (2026년 지방세법 기준).
• 1주택 실거주 6억 이하: 1.1%
• 1주택 9억 초과: 3.3%
• 조정대상지역 2주택: 8.4% / 3주택 이상: 12.4%
• 비조정지역: 2주택 1.1~3.3%(기본세율), 3주택 8.4%, 4주택 이상 12.4%
• 법인: 12.4% (명의·지역 무관)
• 비주택 (오피스·상가·토지): 4.6%
위 세율은 취득세 + 지방교육세 통합 기준(전용 85㎡ 이하). 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세가 추가됩니다. 지방(비수도권) 공시가격 2억 이하 주택은 중과 제외(2025.1.2. 이후 취득분). 정확한 세액은 세무사 확인 권장.
Q3. 명도비는 얼마나 들까요?
평균 100~500만원, 일반적으로 약 200만원이 표준입니다. • 임차인이 협조적이면 이사비 보조 100~200만원으로 해결
• 점유자 거부 시 강제집행 (집행관 신청 + 노무비) 300~500만원
• 점유자가 다수·조직적 점유면 1,000만원 이상 가능
입찰 전 매각물건명세서에서 점유 관계 확인 필수. 임차인이 명도확인서를 받아갔는지도 체크.
Q4. 체납 관리비는 누가 부담하나요?
낙찰자는 전 소유자 체납 관리비 중 ‘공용부분’ 관리비(원금)만 승계합니다 (대법원 2001다8677 전원합의체).‘전유부분’ 관리비와 연체료(공용·전유 모두)는 승계되지 않습니다. 3년 단기소멸시효 도과분도 제외.
• 입찰 전 필수 조사: 관리사무소 방문 → 미납 명세서 발급(공용·전유 구분)
• 일반 평균: 100~500만원 (장기 빈집은 1,000만원+)
• 협상 여지: 관리사무소와 분할 납부·일부 면제 협상 가능
승계 범위를 정확히 따져 입찰가에 반영하세요.
Q5. 경매도 중개수수료가 드나요?
일반적으로 0원입니다. 법원 경매는 공인중개사 없이 본인이 입찰하기 때문에 중개수수료가 없습니다.
단 경매 컨설팅·자문 서비스를 이용하면 별도 수수료(낙찰가의 0.5~1%) 발생. 초보자는 첫 1~2건 컨설팅 도움을 받는 것도 좋은 선택입니다. 단 컨설팅 사기·과도한 수수료 업체에 주의 — 등록업체 + 후기 확인 필수.
Q6. 셀프 등기로 법무비 절감 가능?
가능합니다. 법무비 30~200만원을 0원으로 절감할 수 있어요.
• 난이도: ★★★ (등기소 방문 2회 + 서류 10여 종 준비)
• 소요 시간: 5~10시간 (인터넷 정보 학습 + 서류 작성 + 등기소 대기)
• 위험: 서류 누락 시 등기 반려, 재신청 필요
• 추천: 첫 1건은 법무사 위임 → 절차 익히고 2건째부터 셀프
셀프 등기 가이드는 대법원 인터넷등기소·등기소 직원 안내가 가장 정확합니다.
Q7. 경매 LTV는 얼마까지 가능?
일반 매매와 동일한 LTV가 적용됩니다.
• 비규제지역 + 1주택: 70% (가장 유리)
• 조정대상지역 + 1주택: 50%
• 투기과열지구: 40%
• 다주택자: 30% 이하 또는 대출 불가
또한 DSR 40%(연소득 대비 연 원리금) 한도가 동시 적용. 둘 중 작은 값 적용. 정확한 한도는 은행·금감원 최신 가이드라인 확인.
Q8. 1주택 vs 다주택 취득세 차이가 얼마나?
매우 큽니다. 5억 아파트 기준 (2026년 지방세법):
• 실거주 1주택 (6억 이하): 5억 × 1.1% = 약 550만원
• 다주택 (조정 3주택+ 또는 비조정 4주택+): 5억 × 12.4% = 약 6,200만원
• 차액: 약 5,650만원 (약 11배)
→ 다주택 보유 시 추가 매수 의사결정에 결정적 영향. 시나리오 비교 탭에서 본인 가격으로 직접 확인 가능합니다.
Q9. 법인 명의로 사면 유리한가요?
2020년 이후 법인 부동산 매수는 매우 불리해졌습니다.
• 취득세 12.4% 단일 (1주택 특례 X)
• 종합부동산세 최고 7% (개인 0.6~3%)
• 양도소득세 → 법인세 + 추가 20% 가산
• 종합소득세 합산
→ 단기 매도 의도가 명확하지 않다면 개인 명의가 절대적으로 유리. 법인은 임대업·개발업·다수 부동산 운용 등 특수 목적에 한정.
Q10. 유치권·법정지상권 비용은?
물건별 변동 매우 큰 리스크입니다.
• 유치권: 점유자가 미수금 주장으로 인도 거부. 수백~수천만원 협상 또는 소송 필요
• 법정지상권: 토지·건물 분리 매각 시 발생. 별도 토지 임차료·매수 협상
• 변호사·법무사 자문료: 사건당 200~500만원
• 소송 시 1~3년 소요, 추가 비용 1,000만원 이상
→ 입찰 전 매각물건명세서 + 등기부등본 + 현장 조사로 권리 분석 필수. 자신 없으면 유치권·법정지상권 표시 물건은 회피가 정답입니다.