경매 비용 계산기

어떻게 사용하나요?

총투자금은 이렇게 계산됩니다

계산기의 총투자금은 낙찰가 + 자동 추정 4항목 + 직접 입력 6항목입니다. 자동 항목 중 취득세는 지방세법 세율표로 정확히 계산하고, 나머지는 어림 공식입니다. 법무비는 낙찰가의 0.2%를 30만~200만원 사이로 맞추고, 인지세는 인지세법의 부동산 소유권 이전 증서 정액(1억~10억 15만원 등)을, 국민주택채권은 사서 바로 팔 때 생기는 할인 손실만 비용으로 봐 낙찰가의 0.5%(비주택 1.2%)로 잡습니다. 실제 채권 매입액은 낙찰가가 아니라 시가표준액과 지역에 따라 정해지므로 이 두 항목은 등기를 맡길 법무사 견적으로 바꿔 넣는 편이 정확합니다.

계산기 첫 화면과 같은 조건(3억 아파트, 무주택자가 1주택 취득, 비규제지역)으로 풀어 보면 취득세 330만원, 법무비 60만원, 인지세 15만원, 채권 손실 150만원에 직접 입력 항목 기본값 880만원을 더해 부대비용 1,435만원, 총투자금 3억 1,435만원이 나옵니다. 낙찰가 대비 4.8%입니다. 같은 3억이라도 조정대상지역에서 2주택째가 되면 취득세만 2,520만원으로 뛰어, 부대비용이 3,625만원이 됩니다.

경매 부대비용 10대 항목

아래는 계산기가 다루는 항목과 자동 계산 방식 또는 기본값입니다. 세금·법무 항목은 낙찰가로 정해지고, 경매 특화 항목은 물건 상태를 확인하기 전에는 알 수 없어 기본값을 출발점으로 두었습니다.

취득세 — 낙찰가·명의·지역별 세액표

취득세는 이번 낙찰로 몇 번째 주택이 되는지와 조정대상지역인지가 가장 큰 변수입니다. 1주택 세율은 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고 그 사이는 가액에 비례해 올라가며, 지방교육세가 취득세율의 10%만큼 붙습니다. 중과(8%·12%)에는 지방교육세 0.4%가 더해집니다. 아래 표는 계산기와 같은 함수로 뽑은 취득세 + 지방교육세 합계입니다(전용 85㎡ 이하 아파트).

지방세법 제11조·제13조의2, 지방교육세 제151조 기준. 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세(표준 0.2%, 8% 중과 0.6%, 12% 중과 1.0%)가 더해집니다.

• 저가주택 중과 제외: 시가표준액(공시가격) 1억원 이하 주택은 정비구역 안이 아니면 다주택·법인이어도 중과하지 않습니다(지방세법 시행령 제28조의2). 비수도권은 2025.1.2. 이후 취득분부터 2억원 이하로 넓어졌습니다. 계산기에서 체크하면 표준세율로 계산합니다.
• 일시적 2주택: 조정대상지역 2주택째라도 종전 주택을 기한 안에 처분하면 1주택 세율이 적용됩니다. 이 경우 명의를 ‘무주택 → 1주택’으로 두고 계산하세요.
• 감면: 생애최초 등 취득세 감면은 계산에 넣지 않았습니다. 요건이 맞으면 위택스에서 따로 신청합니다.
• 신고 기한: 경매는 매각대금을 완납한 날이 취득일이고, 그날부터 60일 이내에 신고·납부해야 가산세가 붙지 않습니다(지방세법 제20조). 실무에서는 소유권이전등기 촉탁 전에 먼저 냅니다.

명의에 따라 총비용이 얼마나 달라지나 — 5억 아파트

조정대상지역의 5억 아파트를 같은 조건(경매 특화 항목은 계산기 기본값)으로 낙찰받았을 때 명의별 부대비용입니다. 취득세를 뺀 나머지는 명의와 무관하게 같으므로, 명의 간 차이는 거의 전부 취득세에서 나옵니다. 다주택자가 1주택자와 같은 가격에 입찰하면 그만큼 수익을 먼저 내주고 시작하는 셈입니다.

비조정지역이면 2주택째는 1주택과 같은 세율, 3주택째는 8.4%입니다. 수리비·명도비를 실제 견적으로 바꾸면 비율이 크게 움직입니다.

낙찰부터 잔금·인도까지 — 돈이 나가는 시점

경매는 매매보다 일정이 법으로 촘촘하게 정해져 있고, 기한을 놓치면 곧바로 손실로 이어집니다. 특히 잔금은 매각허가결정이 확정된 뒤 한 달 안에 내야 하므로, 대출 심사를 낙찰 뒤에 시작하면 시간이 빠듯합니다.

명도·체납·수리 — 경매에만 있는 비용

일반 매매에는 없는 경매만의 추가 비용이며, 물건마다 편차가 매우 큽니다. 입찰 전에 할 수 있는 조사는 현장 방문, 관리사무소 확인, 법원이 공개하는 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 열람 세 가지입니다.

계산기에 없는 가장 큰 비용 — 매수인이 떠안는 권리

경매로 팔리면 대부분의 저당권·가압류는 지워지지만, 모든 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 가장 흔하고 금액이 큰 것이 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 경매로 임차주택이 팔리면 임차권이 소멸한다고 하면서도, 보증금을 다 돌려받지 못한 대항력 있는 임차권은 예외로 둡니다. 즉 가장 앞선 저당권·가압류 등보다 먼저 대항력(주택 인도 + 전입신고)을 갖춘 임차인이 배당으로 보증금을 다 받지 못하면, 나머지를 낙찰자가 물어줘야 합니다.

이 금액은 낙찰가와 별개로 나가는 돈이라 계산기의 어느 칸에도 자동으로 잡히지 않습니다. 매각물건명세서의 ‘매수인에게 대항할 수 있는 임차인’ 표시와 배당요구 여부를 확인하고, 인수할 보증금이 있다면 ‘기타’ 칸에 넣어 총투자금에 포함하세요. 선순위 가처분·지상권처럼 말소되지 않는 권리가 있거나 권리관계가 복잡하면 입찰 전에 변호사·법무사의 권리분석을 받는 것이 비용을 줄이는 길입니다.

대출 LTV·DSR — 자기자본이 얼마나 필요한가

경락잔금대출도 일반 주택담보대출과 같은 규제를 받아 LTV 한도·DSR 한도·주담대 금액 상한 중 가장 작은 값이 대출 가능액이 됩니다. LTV는 낙찰가(담보가치)에 곱하고, 부대비용은 대출 대상이 아니므로 전부 자기자본으로 준비해야 합니다.

계산기 대출 탭 기본값(연 4.5% · 30년 원리금균등 · 연소득 5,000만원 · 기존 대출 없음)으로 비교해 보면 차이가 분명합니다. 비규제지역 3억 아파트는 LTV 70% 한도 2억 1,000만원이 DSR 한도 2억 7,799만원보다 작아 대출 2억 1,000만원, 필요한 자기자본은 1억 435만원입니다. 같은 소득으로 5억 아파트를 사면 LTV 한도는 3억 5,000만원으로 늘지만 DSR 한도 2억 7,799만원에 막혀 자기자본이 2억 3,996만원으로 커집니다. 규제지역이면 LTV가 40%로 내려가 대출 2억원, 자기자본 3억 1,795만원이 필요합니다.

스트레스 금리는 한도 계산에만 쓰이고, 월 상환액은 실제 금리로 계산됩니다. 은행은 신용도·기존 대출 산정 방식에 따라 이 값과 다르게 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

참고 자료

1. 위택스(새 창)wetax.go.kr
2. 행정안전부(새 창)mois.go.kr
3. 금융위원회 (대출 규제)(새 창)fsc.go.kr
4. 대법원 법원경매정보(새 창)courtauction.go.kr
5. 국가법령정보센터 민사집행법(새 창)law.go.kr
6. 국가법령정보센터 주택임대차보호법(새 창)law.go.kr
7. 위택스 취득세 안내(새 창)wetax.go.kr
8. 행정안전부 지방세(새 창)mois.go.kr