DSR·LTV·스트레스DSR 계산기

DSR · LTV · 스트레스 DSR — 3분 정리

실제 한도 = 셋 중 가장 작은 값

대출 한도는 LTV와 (스트레스)DSR을 각각 계산한 뒤 더 작은 쪽으로 정해집니다. 집값이 비싸 LTV 여유가 있어도 소득이 적으면 DSR에서 막히고, 반대로 소득이 충분해도 집값 대비 대출이 크면 LTV에서 막혀요. 본 계산기는 둘을 모두 따져 「최종 한도」와 어디에 묶였는지(LTV/DSR)를 함께 보여줍니다.

스트레스 DSR — 단계와 가산금리

기준 스트레스 금리는 「과거 5년 중 최고 월별 가계대출 가중평균금리 − 현재 금리」로 산정하되 하한 1.5%p·상한 3.0%p를 둡니다(금융위원회). 여기에 단계별 적용률과 금리유형별 적용비율을 곱한 값이 실제 가산금리 — 단계가 올라갈수록, 금리 변동 위험이 클수록(변동형 > 혼합형 > 주기형 > 고정형) 가산폭이 커져 한도가 줄어듭니다.

※ 가산치는 각 단계 시행 당시 실제 적용된 변동형 기준 확정 수치입니다(금융위 보도자료). 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 부과되며, 가산금리는 한도 산정에만 쓰이고 실제 대출금리에는 붙지 않습니다. 혼합형·주기형의 적용비율은 만기 중 고정(금리변동주기) 기간 비중에 따라 달라져(예: 만기 30년·고정 5~9년 혼합형은 100%가 아닌 80%) 본 계산기는 대표값 60%/30%를 기본값으로 씁니다 — [규제 기준값 수정]에서 직접 바꿔 시뮬레이션할 수 있습니다.

연소득별 한도 감 잡기

같은 소득이라도 금리 유형에 따라 스트레스 가산이 달라 한도가 벌어집니다. 아래는 명목금리 연 4.0% · 만기 40년 · 원리금균등 · 기존 대출 0원 · DSR 40% · 스트레스 3단계(기준 1.5%p) 조건에서 본 계산기와 같은 엔진으로 산출한 스트레스 DSR 기준 최대 한도입니다.

※ 스트레스 DSR 한도만 따진 예시입니다. 실제 한도는 LTV·규제지역·은행 심사에 따라 달라지며, 특히 수도권·규제지역 주담대는 기준 스트레스 금리 3.0%p·주택가격별 한도(6억/4억/2억)·만기 최장 30년 제한이 별도로 적용돼 위 40년 만기 표는 그 외 지역 기준입니다. 검산: 변동형·연소득 6,000만이면 연 상환여력 2,400만(월 200만) → 5.5%·40년 원리금균등 역산 시 3억 8,777만원.

현행 대출 규제 한눈에 (2026년 7월 기준)

2024년 2월 1단계로 시작한 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일 3단계로 전면 시행됐고, 이후 6.27 가계부채 관리 방안과 10.15 대출수요 관리 방안이 더해지면서 현재는 기준 스트레스 금리가 「일반 / 수도권·규제지역 / 지방」으로 3원화된 상태입니다. 아래는 금융위원회 보도자료·감독규정 원문 기준 요약입니다.

대출 종류별 DSR 산정방식 (시행세칙 별표18 〈표 3〉)

DSR을 계산할 때 대출별로 원금을 몇 년에 나눠 잡는지(이른바 「산정만기」)는 은행들의 통용 관행이 아니라 규정으로 정해진 값입니다. 은행업감독업무시행세칙 [별표18] 제12-2호 바목은 「총부채원리금상환비율 산출시 부채산정방식은 〈표3〉에서 정한 바에 따른다」고 규정하고, 그 〈표 3〉 총부채원리금상환비율 부채산정방식(개정 2024.3.7.)이 아래 내용입니다. 금융위원회 규정이 아니라 금융감독원장이 정하는 시행세칙이라는 점이 인용 시 자주 헷갈리는 부분이고, 2026년 7월 기준 현행 세칙(시행 2026.6.30)에도 같은 값이 그대로 실려 있습니다.

※ 이자는 전 항목 공통으로 「실제 부담액」입니다 — 〈표 3〉의 이자 열이 표 전체를 관통하는 하나의 병합 항목이라, 원금이 「불포함」인 전세자금대출·예적금담보대출·보험계약대출도 〈표 3〉 자체가 이자까지 빠진다고 정하고 있지는 않습니다.
※ 전세자금대출(원금 불포함)과 전세보증금담보대출(대출총액 ÷ 4년)은 서로 다른 항목입니다(구분 기준은 주2에 규정) — 이름이 비슷해 혼동하기 쉽습니다.
※ 주1) 「한도대출인 경우에는 원금 및 이자 산정시 대출총액을 한도금액으로 적용」 · 주3) 「별도의 거치기간이 없이 분기별 또는 월별로 균등분할상환되는 구조로 분할상환 금액이 총 대출액의 40% 이상인 상환형태」 · 주4) 「분할상환 시 거치기간이 1년을 초과하는 경우, 원금 일시 상환으로 간주」
※ 〈표 3〉은 「부채산정방식」만 정한 표라, 위 「DSR 적용이 제외되는 대출」 목록과는 층위가 다릅니다 — 그 목록은 규정 원문상 「…인정한 대출을 신규 취급할 경우」(은행업감독규정 별표6 제4호마목(5))에 걸리는 이야기이고, 전세자금대출·예적금담보대출·보험계약대출·할부·리스·단기카드대출처럼 같은 별표18 안에서 양쪽에 모두 등장하는 항목이 있으니 두 항목을 반드시 함께 보시고, 본인 대출이 실제로 어떻게 잡히는지는 거래 금융회사에 확인하세요.

📌 이 표를 계산기와 연결하는 법 — 본 계산기는 기존 대출의 부담을 자동으로 추정하지 않고, 사용자가 「기존 대출 연 상환액」 칸에 연 원리금을 직접 입력하는 구조입니다. 그 값을 스스로 만들 때 위 표를 쓰면 됩니다. 보유한 대출을 종류별로 나눠 표의 원금 산정방식대로 계산한 금액에 실제 부담 이자를 더해 모두 합산한 뒤, 만원 단위로 바꿔 넣으면 은행이 보는 숫자에 가까워집니다. 마이너스통장이 있다면 잔액이 아니라 한도금액 기준으로 넣어야 합니다.

※ 산정만기 축소 이력 — 신용대출 10년 → 7년(’21.7.1) → 5년, 비주택담보대출 10년 → 8년으로 줄어든 이력이 규정 안의 경과조치 표 〈표 3-1〉(총부채원리금상환비율 부채산정방식에 대한 경과조치)에 그대로 남아 있습니다. 〈표 3-1〉은 신용대출을 「’21.6.30일 이전 → 대출총액 / 10년」, 「’21.7.1일 부터 ’22.1.2일 까지 → 대출총액 / 7년」, 비주택담보대출을 「’22.1.2일 이전 → 대출총액 / 10년」으로 정하고 있고, 제12-2호 바목에 따라 ’22.1.2일까지 매매계약 체결·계약금 납부, 대출 신청접수 완료, 만기연장 통보 등을 갖춘 차주에게 적용할 수 있는경과조치입니다(규정 문언이 ‘따를 수 있다’는 선택 규정). 정책 발표 근거는 금융위원회 「가계부채 관리방안」(2021.4.29 — 10년 → 7년, 가계신용대출 평균 만기 약 52개월)과 「가계부채 관리 강화방안」(2021.10.26 — 신용대출 7년 → 5년(평균만기 4.6년), 비주택담보대출 10년 → 8년(평균만기 8.2년))입니다. 2025년 두 차례 가계부채 대책(6.27·10.15)에서는 산정만기 변경이 없었습니다.

대출 한도를 늘리는 현실적인 방법

자주 묻는 질문 (FAQ)

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