중개보수(복비) 계산기

중개보수는 정해진 요금이 아니라 법이 정한 ‘상한’입니다

흔히 복비라고 부르는 중개보수의 근거는 공인중개사법 §32입니다. 주택의 중개보수는 국토교통부령인 공인중개사법 시행규칙 §20①과 [별표 1]이 상한요율과 한도액을 정하고, 각 시·도가 조례로 그 범위 안의 요율을 정합니다. 2021년 10월 19일 시행 개정 때 시·도가 요율을 0.1%p씩 올리거나 내릴 수 있게 하자는 안이 입법예고됐다가 최종안에서 빠졌고, 서울·경기·인천 등 시·도 조례의 요율표는 별표 1과 같은 숫자를 씁니다. 중개대상물과 중개사무소가 다른 시·도에 있으면 중개사무소가 있는 시·도의 조례가 기준입니다(시행규칙 §20③).

기억할 점은 세 가지입니다. 첫째, 표에 적힌 요율은 ‘이 이상 받을 수 없다’는 상한이고 실제 금액은 그 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 둘째, 중개보수는 매도인과 매수인(임대인과 임차인)이 각각 냅니다. 계산기 결과는 한쪽 몫이며, 한 사무소가 양쪽을 모두 중개했다면 그 사무소가 받는 돈은 양측 합계입니다. 셋째, 사례·증여 등 어떤 명목으로도 상한을 넘는 금품은 받을 수 없습니다(법 §33①3호). 어기면 1년 이하 징역 또는 1,000만원 이하 벌금 대상이고(법 §49①10호), 대법원은 한도를 넘는 중개보수 약정은 그 넘는 범위에서 무효라고 판단했습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결).

한도액은 낮은 금액 구간에만 있습니다. 매매 5천만원 이상 2억원 미만 구간은 1억 6,000만원부터 한도액 80만원에 걸려 더 오르지 않으므로, 1억 8,000만원 주택의 최대 중개보수는 0.5%로 계산한 900,000원이 아니라 800,000원입니다. 한도액과 다음 구간 요율은 맞물리게 짜여 있어서, 5,000만원(250,000원)과 2억원(800,000원) 경계에서는 금액이 끊기지 않고 이어집니다.

주택 매매 — 구간을 찾고, 곱하고, 한도액과 비교합니다

계산 순서는 ① 거래금액이 속한 구간 찾기 → ② 거래금액 × 상한요율 → ③ 한도액이 있으면 둘 중 작은 금액 → ④ 필요하면 부가세 10%를 더하는 것입니다. 구간은 ‘이상 ~ 미만’이라 경계 금액은 위 구간에 속합니다. 법령에 원 미만 끝수 규정이 없어 이 계산기는 상한을 넘지 않도록 원 미만을 버립니다.

계산 예시 1 — 5억원 아파트 매매: 2억원 이상 9억원 미만 구간이라 5억원 × 0.4% = 2,000,000원입니다. 일반과세자 사무소라면 부가세 200,000원을 더해 2,200,000원을 내고, 매도인도 같은 조건이라면 양측 합계는 4,400,000원입니다.

계산 예시 2 — 10억원 매매: 9억원 이상 12억원 미만 구간의 0.5%가 적용돼 상한은 5,000,000원입니다. 중개사무소와 0.4%로 합의했다면 4,000,000원이 되어 상한보다 1,000,000원적습니다. 계산기의 ‘협의 요율’ 칸에 합의한 요율을 넣으면 같은 결과가 나옵니다.

경계에서는 계단이 생깁니다. 899,999,999원이면 0.4%로 최대 3,599,999원이지만 9억원이 되는 순간 0.5%가 적용돼 4,500,000원으로 900,001원 늘어납니다. 12억원(5,999,999원 → 7,200,000원)과 15억원(8,999,999원 → 10,500,000원) 경계도 같습니다. 낮은 금액대의 1억 6,000만원(800,000원)~2억원 사이는 반대로 한도액 때문에 금액이 평평합니다.

전세·월세 — 월세는 ‘보증금 + 월세 × 100’이 거래금액입니다

임대차는 별표 1의 임대차 요율을 씁니다. 전세는 보증금이 곧 거래금액이라 3억원 전세는 1억원 이상 6억원 미만 구간 0.3%를 곱한 900,000원이 상한입니다. 보증금 외에 월세(차임)가 있으면 시행규칙 §20⑤1호에 따라 보증금 + 월세 × 100을 거래금액으로 보고, 이 합계가 5,000만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70으로 다시 계산합니다.

• 보증금 500만원·월세 35만원 — × 100 합계 4,000만원이 5,000만원 미만 → × 70으로 2,950만원 → 0.5% = 147,500원
• 보증금 1,000만원·월세 60만원 — 7,000만원 → 0.4% = 280,000원 (한도액 30만원 이내)
• 보증금 1억원·월세 100만원 — 2억원 → 0.3% = 600,000원

× 70 규칙 때문에 월세가 조금 오르면 중개보수가 오히려 크게 뛰는 구간도 있습니다. 보증금 1,000만원에 월세 39만원이면 × 100 합계가 4,900만원이라 × 70을 적용해 3,730만원 → 186,500원이지만, 월세가 40만원이면 합계가 정확히 5,000만원(미만이 아님)이라 5,000만원 × 0.4% = 200,000원이 됩니다. 월세 1만원 차이로 상한이 13,500원 달라지는 셈입니다.

주거용 오피스텔·상가·토지는 다른 표를 씁니다

오피스텔은 요건을 갖췄는지에 따라 요율이 갈립니다. 시행규칙 §20④1호는 전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 모두 갖춘 오피스텔에 [별표 2]의 요율 — 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% — 을 적용합니다. 2015년 1월 6일부터 쓰인 요율이고, 2026년 8월 28일 시행된 시행규칙 개정(국토교통부령 제1611호)은 §20④1호 본문만 고쳐 주거용 오피스텔도 ‘별표 2의 상한요율 이내에서 서로 협의하여’ 정한다는 문구를 명시했습니다(별표 2의 요율 자체는 그대로).

요건을 하나라도 갖추지 못한 오피스텔과 상가·사무실·토지·공장 등은 ‘그 밖의 중개대상물’로, 매매든 임대차든 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다(§20④2호). 5억원 상가 매매라면 최대 4,500,000원입니다. 주택과 상가가 한 건물에 섞여 있으면 주택 면적이 2분의 1 이상일 때 주택 요율을, 미만일 때 주택 외 요율을 씁니다(§20⑥).

주의할 점은 오피스텔·주택 외에는 한도액이 없다는 것입니다. 그래서 낮은 금액에서는 주거용 오피스텔의 상한이 주택보다 높아지기도 합니다. 1억 8,000만원 매매는 주택이 0.5%로 계산한 900,000원이 한도액에 걸려 800,000원인데, 주거용 오피스텔은 한도액 없이 0.5%를 그대로 곱한 900,000원입니다. 월세 1,000만원/70만원도 주택은 한도액 300,000원, 주거용 오피스텔은 320,000원입니다.

부가세 10%는 별도 — 간이과세자 사무소는 세금계산서 발급 여부가 갈림길입니다

요율표로 계산한 금액에는 부가가치세가 들어 있지 않습니다. 중개용역은 부가세 과세 대상이라 일반과세자 중개사무소는 중개보수의 10%(부가가치세법 §30)를 별도로 받을 수 있고, 이때 부가세를 뺀 금액이 법정 상한 이내면 초과 수수가 아닙니다. 5억원 매매라면 2,000,000원 + 200,000원 = 2,200,000원입니다.

간이과세자 사무소는 세금계산서를 발급하는지에 따라 나뉩니다. 먼저 법제처는 간이과세자인 개업공인중개사가 부가세를 따로 받더라도 부가세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 넘지 않으면 §33①3호 위반이 아니라고 해석했습니다. 간이과세자라도 직전 연도 공급대가가 4,800만원 이상이면 영수증 대신 세금계산서를 발급해야 하는데(부가가치세법 §36①2호가), 헌법재판소는 이런 간이과세자가 중개보수의 10%를 부가세로 받은 사건에서 법정 보수를 넘겨 받는다는 고의가 있었다고 보기 어렵다며 검사의 기소유예처분을 재판관 전원 일치로 취소했습니다(헌재 2025. 4. 10. 선고 2023헌마995 결정). 결정문은 간이과세자에게 적용할 세율을 부가가치세법이 따로 정하지 않았고, 국세청 국세상담센터가 세금계산서를 발급하는 간이과세자에게도 10% 세율을 안내하고 있다는 점을 근거로 들었습니다.

결정 사안의 숫자 — 1억 3,700만원 주택 매매로, 5천만원 이상 2억원 미만 구간 0.5%를 곱한 법정 보수 685,000원에 10% 부가세 68,500원을 더해 753,500원을 받은 사건입니다. 검사는 법정 수수료를 법정 보수 + 4% 부가가치세(27,400원) = 712,400원으로 보고 753,500원을 받은 것을 초과 수수로 판단했지만(차액 41,100원), 헌법재판소는 위와 같이 고의를 인정하지 않았습니다. 이 계산기에 1억 3,700만원 매매·부가세 포함을 넣으면 같은 753,500원이 나옵니다.

검사가 쓴 4%는 간이과세자가 실제로 내는 부가세 수준입니다. 간이과세자의 납부세액은 공급대가 × 업종별 부가가치율(부동산 관련 서비스업 40%, 부가가치세법 시행령 §111②) × 10%이고, 연 공급대가가 4,800만원 미만이면 납부 의무가 면제됩니다(부가가치세법 §69①). 영수증만 발급하는 연 4,800만원 미만 간이과세자는 위 결정의 사안과 다르므로, 부가세 명목으로 얼마를 받는지 계약 전에 확인하세요. 사무소의 과세유형은 사업자등록증이나 홈택스 사업자등록 상태 조회로 확인할 수 있습니다.

2021년 10월 개정 — 고가 주택 상한이 크게 내려갔습니다

현행 요율표는 2021년 10월 19일 시행된 시행규칙 개정의 결과이고, 이날 이후 체결되는 계약부터 적용됐습니다. 개정의 골자는 6억원 이상 매매와 3억원 이상 임대차의 상한을 낮추고 고가 구간을 잘게 나눈 것입니다. 개정 전 서울 조례 기준으로 매매 9억원 이상은 0.9%, 임대차 6억원 이상은 0.8% 이내 협의였습니다. 예를 들어 10억원 매매 상한은 9,000,000원에서 5,000,000원로, 7억원 매매는 3,500,000원에서 2,800,000원로 내려갔습니다. 5,000만원 미만·2억원 미만 등 낮은 구간의 요율과 한도액은 바뀌지 않았습니다.

개정 전 요율표는 시·도마다 시행일이 달랐고 0.9%·0.8%는 ‘이내에서 협의’하는 최고치였으므로, 위 표의 개정 전 금액은 당시 받을 수 있었던 최대치를 뜻합니다.

언제 내고, 어떤 경우에 달라지나 — 지급시기·해제·분양권·교환

• 지급시기 — 개업공인중개사와 중개의뢰인의 약정에 따르고, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날입니다(시행령 §27의2). 매매라면 보통 잔금일입니다.
• 계약이 깨진 경우 — 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래계약이 무효·취소·해제되면 중개보수를 받을 수 없습니다(법 §32① 단서). 당사자 사정으로 해제된 경우의 보수는 법에 정해진 금액이 없어 약정과 사정에 따라 달라집니다.
• 중개를 맡기지 않은 상대방 — 대법원은 개업공인중개사가 자신에게 중개를 의뢰하지 않은 거래 당사자에게서는 원칙적으로 중개보수를 받을 수 없다고 판단했습니다(대법원 2024. 1. 4. 선고 2023다252162 판결). 여러 사무소가 함께 중개하는 공동중개라면 각자 자기 의뢰인에게서만 받는 것이 원칙입니다.
• 실비 — 권리관계 확인이나 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 실비는 중개보수와 별도로, 시·도 조례가 정한 범위에서 영수증 등을 붙여 청구할 수 있습니다(시행규칙 §20②).
• 교환 — 교환대상 중 거래금액이 큰 쪽의 가액이 거래금액입니다(§20⑤2호). 계산기에서는 ‘매매·교환’을 고르고 큰 쪽 금액을 넣으면 됩니다.
• 매매와 임대차를 한 번에 — 같은 물건을 같은 당사자끼리 같은 기회에 매매와 임대차로 거래하면(예: 매수하면서 매도인에게 다시 임대) 매매 거래금액만 적용합니다(§20⑤3호).
• 분양권 — 거래금액은 분양가 총액이 아니라 거래 당시까지 낸 금액(계약금·중도금)에 프리미엄을 더한 금액으로 보는 것이 대법원 판례(2004도62)와 지자체 안내의 기준입니다.

이 계산기가 판단하지 않는 것

• 주거용 오피스텔 요건 충족 여부, 겸용 건물의 주택 면적 비율 — 입력한 ‘중개대상물’ 선택을 그대로 씁니다.
• 분양권의 기납입금, 교환 물건 가액 산정 — 계산된 거래금액을 직접 넣어야 합니다.
• 실비와 시·도별 조례 차이 — 서울 조례와 같은 현행 별표 1 요율을 전제로 합니다.

자주 묻는 질문

참고 자료

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2. 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 중개보수 요율표(새 창)irts.molit.go.kr
3. 공인중개사법 시행규칙 [별표 1] 주택 중개보수 상한요율(새 창)law.go.kr
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5. 법제처 법령해석 — 간이과세자 공인중개사의 부가가치세 수령(새 창)moleg.go.kr
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8. 대법원 2005다32159 전원합의체 판결(새 창)law.go.kr