내 집 마련, 계약 전에 확인할 숫자
왜 한도 → 집 → 인테리어 순서인가
매물을 먼저 보고 대출을 맞추면 계획이 거꾸로 무너집니다. 주택담보대출 한도는 집값 대비 비율(LTV), 소득 대비 연간 원리금(DSR 40%), 수도권·규제지역의 금액 상한 가운데 가장 작은 값으로 정해지고, 이 중 DSR은 집이 아니라 내 소득이 결정합니다. 그래서 첫 단계는 매물이 아니라 DSR 계산기로 내 소득이 감당하는 대출액을 아는 일입니다. 아래 표는 연소득 6,000만원, 기존 대출 없음, 연 4%·30년 원리금균등(변동금리)을 가정한 결과입니다.
| 스트레스 가산금리 | 심사 금리 | 최대 대출 |
|---|---|---|
| 가산 없음(비교용) | 4.0% | 4억 1,892만원 |
| +1.5%p | 5.5% | 3억 5,224만원 |
| +3%p | 7.0% | 3억 62만원 |
자료: 금융위원회 스트레스 DSR·10·15 대책 기준 — Youtil 계산(DSR 계산기와 같은 식)
수도권·규제지역 주담대는 스트레스 가산금리 하한이 3%p라, 같은 소득이라도 한도가 비교용 값보다 약 28% 줄어듭니다. 여기에 LTV가 겹칩니다. 규제지역 무주택자는 40%(생애최초 구입은 70%), 비규제지역 무주택·1주택자는 70%라 지역을 정하는 순간 필요한 자기자금이 크게 달라집니다.
집값 말고 준비할 현금
한도를 알았다면 다음은 계약 전에 현금으로 나가는 돈입니다. 취득세는 잔금일(취득일)부터 60일 안에 신고·납부해야 하고, 중개보수는 법정 상한 안에서 협의하는 금액입니다. 1주택·전용 85㎡ 이하·비조정지역 매매를 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.
| 매매가 | 취득세 등 | 중개보수 상한 |
|---|---|---|
| 5억원 | 5,500,000원 (1.1%) | 2,200,000원 |
| 8억원 | 20,504,000원 (2.563%) | 3,520,000원 |
| 10억원 | 33,000,000원 (3.3%) | 5,500,000원 |
자료: 지방세법 제11조, 공인중개사법 시행규칙 별표1 — 중개보수는 상한에 부가세 10% 포함
집을 산 뒤에는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 보유세가 부과됩니다. 1세대 1주택·도시지역 기준으로 공시가격 3억원이면 재산세 등 약 299,400원, 6억원이면 재산세 등 약 787,200원, 9억원이면 재산세 등 약 1,512,000원이고, 종합부동산세는 1주택자라면 공시가격 12억원을 넘는 부분부터 붙습니다. 시세가 아니라 공시가격 기준이라는 점을 보유세 계산기에 넣을 때 기억하세요.
자주 하는 실수
- 중개보수를 고정 요율로 알기. 표의 금액은 상한이고 실제 보수는 계약 전에 협의합니다. 일반과세자 중개사무소는 부가세를 따로 받습니다.
- 청약 가점을 자기 기준으로 세기. 만점은 84점(무주택 기간 32 + 부양가족 35 + 통장 가입기간 17)이지만, 만 30세 전 미혼 기간은 무주택 기간에 들어가지 않고 형제·자매는 부양가족이 아닙니다. 청약 가점 계산기로 날짜를 넣어 확인하세요.
- 공급면적으로 자재를 주문하기. 분양 광고의 평형은 공용 부분까지 포함한 공급면적입니다. 도배·바닥재는 실제로 잰 벽·바닥 면적으로 계산하고, 도배지는 한 장마다 천장고에 10cm 안팎의 재단 여유를 더해 장 수를 셉니다.
- 경매 낙찰가만 보고 입찰하기. 취득세·법무 비용·명도 비용과 대출 가능액은 입찰 전에 경매 비용 계산기로 따로 확인해야 합니다.
참고 자료
- 금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안(10·15 대책)(새 창)fsc.go.kr
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)(새 창)law.go.kr
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행규칙(새 창)law.go.kr
- 청약홈 — 청약 가점제 안내(새 창)applyhome.co.kr